En los últimos tiempos hemos leído noticias tales como “Suecia concluye con éxito prueba de registro de la propiedad basado en blockchain” o “Gobierno de Colombia, presenta piloto de registro de tierras en Ethereum” (Criptonoticias). Parecidos han sido los titulares referentes a la República de Georgia, Ghana o Ucrania, entre otros.

Como es una tecnología que consideramos que a estas alturas no es necesario definir, pues resultaría redundante para la mayoría de la audiencia, nos limitaremos, en el presente artículo, a tratar de dar una respuesta a la siguiente cuestión: ¿puede aportar algo en otros sistemas registrales, como el nuestro?

Registro de documentos frente a registro de derechos

Como explica detalladamente Luis Antonio Gallego Fernández (Cadenas de bloques y registros de Derechos, revista crítica de Derecho inmobiliario, cuya lectura recomendamos), para comprender el nudo gordiano del asunto, es necesario discernir, previamente, si estamos ante un registro de documentos (Francia, Italia…) o de derechos (España, Australia, Grundbuch alemán…).

Los primeros, como su propio nombre indica, se limitan a almacenar y dar publicidad de las evidencias de las escrituras o contratos acreditativos de las transacciones sobre inmuebles. En caso de contradicción sobre quién ostenta la titularidad del derecho sobre los mismos, los tribunales se amparan sobre las mencionadas pruebas (que gozarán de una mera presunción) para dirimir el conflicto y adjudicar, en consecuencia.

Por tanto, en este modelo, no existe un previo control de legalidad por parte del Registrador (el examen es meramente formal, siendo sistemas de transcripción). Por este motivo, en este supuesto, de la simple toma de razón no se pueden derivar especiales efectos (titularidad erga omnes reconocida por el estado, con la extensión y límites que resulten de la propia inscripción). 

Por el contrario, en los registros de derechos, como en el Derecho español, la información registral está depurada e, incluso, nos atreveríamos a decir doblemente depurada, pues el principio de legalidad que ampara el funcionamiento del sistema opera en un doble ámbito:

Por un lado, mediante la exigencia (con excepciones, de interpretación restrictiva, donde se admiten documentos privados) de documento público (notarial, judicial o administrativo).

A este respecto, es preciso señalar que el artículo 1218 del Código Civil prescribe: “Los documentos públicos hacen prueba, aun contra tercero, del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha de éste.

También harán prueba contra los contratantes y sus causahabientes, en cuanto a las declaraciones que en ellos hubiesen hecho los primeros”. Esta disposición ha sido completada y mejorada por el artículo 319.1 de la LEC, que sostiene que “…los documentos públicos contenidos en los números 1º a 6º del artículo 317 harán prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que documenten, de la fecha en que se produce esta documentación y de la identidad de los fedatarios y demás personas que en su caso intervengan en ellas”. Además, en cuanto a los notariales dispone el art 17 bis 2b) de la Ley del Notariado: “Los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes”, admitiéndose, claro está, prueba en contrario.  En la misma línea, la resolución de la DGRN de 28 de febrero de 2007 habla “de las presunciones de veracidad, integridad (que supone que el documento narra toda la verdad, sin que deba confundirse con la integridad en cuanto a la no alterabilidad que brinda blockchain), y de legalidad de que goza el documento público notarial”. En cualquier caso, hay que puntualizar que esta resolución hacía referencia al juicio notarial sobre la capacidad natural del otorgante de la escritura y respecto a la intervención en nombre ajeno, juicio sobre el que ya decía Núñez Lagos que constituye una verdad supuesta. En última instancia, siguiendo esta argumentación, animamos a la lectura del capítulo escrito por Miguel Ruiz-Gallardón (Criptoderecho. La regulación de blockchain), donde hace un análisis riguroso del efecto legitimador, probatorio y ejecutivo de los documentos que gozan de fe pública notarial.

En todo caso, la cuestión más espinosa radica en la presunción de veracidad del contenido del documento notarial, negándola los hipotecaristas en términos generales, al quedar probado que se han hecho las manifestaciones, pero no su veracidad (verdad puesta). Por su parte, los procesalistas, en lo que atañe a la esfera judicial, rechazan que sea una prueba legal y tasada, que prevalezca sobre las demás (vinculando sólo al juez respecto al hecho de su otorgamiento y a su fecha, dado que el resto de su contenido y en especial la veracidad intrínseca de las declaraciones contenidas en él pueden ser sometidas a apreciación por otras pruebas, según la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 1998). Por último, en lo tocante a la presunción de legalidad, el artículo 17 bis apartado a) de la LN indica que el notario debe velar por que “el otorgamiento se adecúe a la legalidad” y conforme al 24 de la misma “los notarios en su consideración de funcionarios públicos deberán velar por la regularidad no sólo formal sino material de los actos o negocios jurídicos que autoricen o intervengan”. No obstante, para la doctrina hipotecarista, aunque el notario trate de actuar de acuerdo con la legalidad, ello no es suficiente para establecer una presunción (a lo que se suma, aducen, la libertad de elección de fedatario público).

Por otro, a través de la calificación registral a que se refiere el artículo 18.1 de la Ley Hipotecaria (“Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro”). Dicha calificación versa no sólo sobre aspectos formales o de legitimidad del título sino también de fondo, esto es, se evalúa la conformidad con el ordenamiento jurídico y con el contenido del Registro.

Según los hipotecaristas, éste es, por mandato expreso de dicho precepto, el único control de legalidad existente.

Sea como fuere, ante tanto control, no podemos calificar al legislador de temerario al:

• Presumir iuris tantum que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, mientras los tribunales no declaren la inexactitud del Registro (Arts. 1.3 y 38.1 LH; principio de legitimación).
• Presumir iuris et de iure que el contenido del Registro es exacto e íntegro, cuando se trata de proteger al tercero que, reuniendo ciertos requisitos, ha adquirido confiando en el Registro. Es la denominada fe pública registral que:

 

• Negativamente, presume la integridad del Registro: lo que no conste en el Registro cuando el tercero realice su adquisición se considera inexistente y, por ende, no le perjudica (Artículo 32 de la Ley Hipotecaria).

• Y positivamente, presume la exactitud del Registro. Así, reza el artículo 34 de la LH: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente”. Este artículo, siguiendo la senda del Derecho Alemán (Gewere), garantiza la exactitud de las manifestaciones o pronunciamientos registrales, lo que se traduce no sólo en la admisión de las adquisiciones a non domino en ciertos supuestos (venciendo la apariencia jurídica sobre la realidad extrarregistral) sino, en general, en la protección registral con eficacia erga omnes de la titularidad del dominio y demás derechos reales inscritos.

¿Y dónde aporta valor blockchain?

Con base en todos los argumentos esgrimidos, es obvio indicar que en un registro de documentos o archivos, como el francés (supresión en enero de 2013 de la figura de los conservadores de hipotecas o registradores, asegurándose la publicidad registral a través de actos administrativos) o el italiano (artículos 2674 y 2674 bis del Código Civil italiano), no es tan osado decir que blockchain podría mejorar el registro actual por sus especiales virtudes de integridad (menos fácilmente manipulable), disponibilidad (al estar “hiperreplicados” los datos en los distintos nodos) y seguridad (evitando puntos únicos de fallo). Esto, desde luego, ayudaría al desempeño de la función judicial, fundamental al no existir una verdadera aplicación de principios hipotecarios.

En cuanto a la disponibilidad, desde el cuerpo registral insisten en que basta con un adecuado sistema de backups o copias de seguridad pues blockchain no está diseñado para el almacenamiento. En este punto, no dejemos de reseñar los prometedores beneficios de BigchainDB a efectos de escalabilidad. Otra alternativa, como se ha hecho hasta ahora, sería reflejar en blockchain cierta información, utilizando paralelamente IPFS, con archivos cifrados a ser posible.

En lo concerniente a la actualización del registro, el cuerpo se muestra receloso por la lentitud de la cadena. Sin embargo, el número de transacciones por segundo en Hyperledger Fabric, según sus creadores, es de 3500. Asimismo, no se debe confundir blockchain con la tecnología DLT, “siendo ésta el género y aquélla una especie”.

Otro inconveniente planteado por Luis Antonio Gallego es que “en las cadenas de bloques la ordenación de las transacciones no depende del momento en que éstas se realizan y envían, sino de un hecho que es totalmente aleatorio y ajeno a las partes intervinientes, y es la resolución de las búsquedas matemáticas que realizan los mineros para el minado de bloques y la validación de las transacciones”. Esto podría chocar con el principio de prioridad del artículo 17 LH (prior in tempore potior in iure). Estamos de acuerdo en que el diseño del mecanismo de consenso se antoja vital, dejando anotado que en Hyperledger Fabric por su propia configuración (simulación previa de la transacción, tiempo de ejecución de ésta…), la condición de carrera es prácticamente inexistente (“sigue una política FIFO”).

Asimismo, al no haber esa fiscalización previa, se podrían practicar los asientos de forma automática utilizando “contratos inteligentes” (por ejemplo, si pasa un año desde la donación por razón del matrimonio sin que conste la inscripción del mismo en el Registro Civil, que se cancele la anotación preventiva respectiva en el registro de la propiedad; artículo 1342 del CC y 75 del Reglamento hipotecario), mejorando, incluso, la conexión entre registros.

Es imperativo informar de que en nuestro país habría ciertas barreras para estos automatismos, como son el principio de legalidad ya examinado o incluso el principio de rogación, pues salvo que ya esté iniciado el procedimiento, el registrador sólo puede actuar a instancia de parte (con algunas salvedades en las que no nos podemos detener). Ello sin entrar en obligaciones relativas a protección de datos o a defensa del consumidor, que el registrador siempre debe observar.

Por último, en este sentido, si además de encontrarnos ante un registro de documentos, la especial situación de violencia y de fraude de la nación de aquél pone en peligro las pruebas documentales, la función de blockchain en términos de “cotejo” y de imputación de responsabilidad es esencial.

En cambio, en un registro de derechos como el nuestro, el campo de acción de esta tecnología es menor. ¿De ello se puede inferir que no tenga ningún valor?

A nuestro parecer, la respuesta es negativa, pues, por ejemplo, puede ser una nueva forma de reflejar un hecho o negocio jurídico y, consecuentemente, perfectamente accesible al Registro como, hoy en día, los documentos privados.

Dado que puede servir para acreditar la identidad de las partes y las transacciones efectuadas, podría ser un medio de acceso más al registro, sin que pueda tener preferencia sobre otros, precisamente para no penalizar a los ciudadanos que no sean tan duchos en el uso de tecnologías, para la mayoría, ininteligibles.

En todo caso, para no aburrir al lector, nos remitimos a un segundo artículo (blockchain a efectos de prueba) en el que analizaremos en profundidad esta temática (sin olvidarme, por supuesto, de nuestro querido Reglamento eIDAS), respecto de la cual el pasado diciembre en París caminaba dubitativo el Observatorio de la cadena de bloques de la UE y en torno a la que ya se ha pronunciado algún tribunal chino o americano.

Conclusión

No siendo sospechosos (pues UST Global ha participado en la exitosa implementación de Colombia), reiteramos que esta tecnología no sirve para todo. Siendo plausible su utilidad en los registros de documentos, en los de derechos hay que ser prudente y encontrar el verdadero valor, tarea ardua y compleja.