Es innegable que la llegada del COVID-19 a España está dejando y dejará secuelas de difícil reparación. Esa recuperación conllevará una mayor o menor dificultad, en la medida en la que se tomen cartas en el asunto. Para aquello que no se busquen soluciones urgentes terminará recayendo un mayor peso a la hora de intentar recuperar lo perdido durante la pandemia. Bajo esta premisa es que el ejecutivo ha venido promulgando una serie de medidas e incentivos económicos, fiscales, laborales y sociales con la intención de hacer esta primera fase de la crisis más llevadera. Sin embargo, a pesar de que nos encontramos con un escenario de actuación bastante amplio, parece que hay una gran olvidada en el marco de estas medidas de protección adoptadas por el gobierno: Las SOCIMIS.

Desde el 2009, el modelo de REIT “made in Spain” ha venido en auge hasta llegar a alcanzar alrededor del 2% del PIB nacional. Sin embargo, y a pesar de ser uno de los vehículos con mayor y más compleja regulación, las medidas referentes al acogimiento, aprobación y mantenimiento del régimen en el marco del COVID-19 brillan por su ausencia. Debido a esa regulación exhaustiva que tienen las SOCIMIS, conviene repasar las obligaciones más importantes que tienen éstas – especialmente aquellas que según el Art. 13 de la Ley 11/2009 por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, devienen en la pérdida del régimen especial, para ver cómo con el Estado de Alarma se crean más dudas que certezas con respecto a su aplicación.

Incorporación en un Mercado Bursátil secundario

El Art. 4 de la Ley viene a establecer la obligatoriedad que tienen las SOCIMIS de cotizar en un mercado bursátil secundario, y que el no hacerlo en el lapso de dos años, implicaría la pérdida del régimen especial y con él, los beneficios fiscales aprovechados durante ese tiempo. Esa obligación de cotización nace con el acogimiento al régimen pero el legislador da un plazo ya mencionado para dar cumplimiento a ese y otros requisitos - Disp. Transitoria Primera.

En efecto, no hay ninguna "barrera" que impida salir a cotizar en bolsa. Los mercados financieros han seguido funcionando, no con absoluta normalidad, pero sí que es posible llevar a cabo los trámites. No obstante la obligatoriedad de la cotización en bolsa en el contexto actual da pie a un conflicto que no deja de ser preocupante y es que tanto la salida a bolsa de las SOCIMIS (las salidas a bolsa en general) como el mantenimiento en el mercado bursátil, tiene un coste alto (sobre todo en lo que respecta al pago al Asesor Registrado y al Proveedor de Liquidez). Esto, aunado a otra serie de gastos de mantenimiento que deben soportar las SOCIMIS pone en riesgo la subsistencia del proyecto en un momento en donde la liquidez es vital en vista de que las operaciones de alquileres y compra-venta de inmuebles se han visto mermadas. Además, suelen haber unos requisitos de colocación accionarial que requieren de un "normal" funcionamiento del mercado, cuestión que en este escenario resulta más complicado.

Muchos otros plazos se han suspendido a razón del COVID-19 y sería cuando menos, discriminatorio por parte del ejecutivo no hacer lo mismo con los plazos para las SOCIMIS no incorporadas al Mercado Bursátil.

Distribución del beneficio

Por su parte, el Art. 6.1 de la Ley de SOCIMIS establece que el beneficio  de las SOCIMIS debe ser repartido a los accionistas en las condiciones que se plantean en el propio artículo “debiéndose acordar su distribución dentro de los seis meses posteriores a la conclusión de cada ejercicio”. Sin embargo, el RD 8/2020 viene a establecer un período de prórrogas para la celebración de juntas generales ordinarias que va más allá de los primeros seis meses del ejercicio social previstos para el régimen general. En el caso de sociedades cotizadas se permite la celebración de las juntas en un plazo de hasta diez meses. Así mismo, para las sociedades no cotizadas (recordemos del punto anterior que las SOCIMIS tienen un período de dos años para entrar a cotizar en un mercado secundario), el plazo para la formulación de las cuentas anuales será de tres meses una vez finalizado el Estado de Alarma, mientras que el plazo para convocar la junta ordinaria será de tres meses una vez finalizado el plazo para su formulación.

Esto también desprende un problema práctico de descapitalización en caso de verse obligados a repartir ese beneficio. Tomemos en cuenta que el sector inmobiliario es por ahora uno de los más afectados por la crisis debido tanto a las moratorias impuestas o autoimpuestas que tienen que soportar las SOCIMIS, la desafección que van a sufrir determinados sectores como el del retail y la más que previsible bajada de los precios del alquiler y consecuentemente, de los precios de venta..

Obligaciones de Información

Con este aspecto pasa prácticamente lo mismo que con el reparto del beneficio. Establece la Ley una obligación de información que debe aparecer dentro de la memoria de las cuentas anuales sobre cuestiones varias relativas a la propia SOCIMI. La regulación de emergencia no parece ser compatible con la normativa general de las SOCIMIS en lo que respecta a la formulación de cuentas anuales. Esa falta de claridad nos pudiese llevar a encontrarnos frente criterios interpretativos que impliquen un incumplimiento involuntario de las obligaciones propias del régimen y por ende, pérdida del régimen especial con las consecuencias que trae.

Incumplimiento de cualquier otro requisito (salvo subsanación al año siguiente)

De todo el resto de obligaciones propias de las SOCIMIS, la ley establece que su incumplimiento acarrea la pérdida del régimen excepto que se reponga la causa del incumplimiento dentro del ejercicio inmediato siguiente. Esta medida que busca proteger a las SOCIMIS de posibles imprevistos, puede quedar sin efecto con el Estado de Alarma. ¿Qué pasa con aquellas entidades que, habiendo incumplido durante el período anterior alguna de las obligaciones del régimen y que estando camino a subsanarse, no han podido hacerlo a causa del Estado de Alarma? ¿Qué pasa con el lapso que transcurre desde el inicio del Estado de Alarma hasta que se decreta su finalización? ¿Se sigue contando el plazo de un año o por el contrario se debería entender cómo suspendido?

Recomendaciones

Aunque no lo parezca, esta crisis va a representar un cambio sustancial en la manera como se plantea el negocio del sector inmobiliario y por consiguiente de su vehículo estrella, las SOCIMIS. Es por eso que creemos que es un régimen que, cuando menos, debería recibir el mismo trato y protección que los otros regímenes. Es en ese sentido, creemos que el primer paso que debería tomar el gobierno es aclarar qué pasa con los plazos que afectan directamente a la aplicación y mantenimiento del régimen de SOCIMIS o cuanto menos, que se pronuncien – así sea para reiterar que para las SOCIMIS se siguen manteniendo los plazos originales previos al Estado de Alarma. Aunque discriminatorio, creemos que es mejor eso a tener que trabajar en un ambiente de incertidumbre.

En caso de que se desee tomar una actitud proactiva en torno a la cuestión de las SOCIMIS, lo que entendemos que se debería hacer, en primer lugar, es declarar la suspensión de los plazos para el cumplimiento de las obligaciones del régimen mientras dure el Estado de Alarma. A estas alturas del mismo, lo idóneo es hacerlo con carácter retroactivo con fecha de inicio, 14 de Marzo – Fecha de inicio del Estado de Alarma. También deberían aclarar las dudas que se deducen de la correlación con la normativa aplicable a sociedades cotizadas y no cotizadas en el marco del RDL 8/2020 y la general de la ley de SOCIMIS. Lo ideal desde nuestra perspectiva es que se entiendan como potestativos la adopción de plazos de convocar juntas conjuntamente con la suspensión de los plazos antes mencionado durante se encuentre vigente el Estado de Alarma y el establecimiento de un “período de gracia” durante el primer trimestre de 2021 para poder dar cumplimiento a lo no cumplido como consecuencia de la crisis.

Por último,  y más allá del aspecto regulatorio de la legislación, la guinda del pastel sería establecer un período de  moratoria o aplazamiento en el cumplimiento de la obligación de repartir beneficios con miras a mantener la liquidez, y por ende la viabilidad económica, dentro de las propias SOCIMIS.

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