La complejidad del mercado hipotecario actual ha provocado que las entidades financieras busquen soluciones cada vez más innovadoras para adaptarse a las demandas y preocupaciones de los consumidores. En este contexto, las hipotecas mixtas —como los emparedados mixtos, con jamón y queso— resurgen como una alternativa viable frente a las alzas de tipos de interés impulsadas por las políticas monetarias restrictivas del Banco Central Europeo (en adelante, BCE). Este producto, aunque anteriormente relegado a un segundo plano en el mercado bancario, ha cobrado protagonismo por su estructura híbrida, que combina las ventajas de las hipotecas a tipo fijo y las de tipo variable.

Las hipotecas mixtas permiten al consumidor beneficiarse de un tipo fijo durante los primeros años del préstamo, seguido de un tipo variable vinculado al euríbor durante el resto del período de amortización. Este diseño responde a una necesidad clave: encontrar estabilidad en los años iniciales del préstamo, cuando la carga de intereses es más alta, sin renunciar a la posibilidad de aprovechar futuros descensos en los tipos variables. En la práctica, esto significa que, para muchos clientes, el riesgo de verse sobrecargados financieramente por las alzas del euríbor se mitiga durante el periodo fijo, una ventaja significativa en tiempos de alta volatilidad económica.

Según los datos de entidades como Openbank, el interés fijo en las hipotecas mixtas puede ser considerablemente más bajo que en los productos de tipo fijo puro, habiéndose situado en torno al 2,37% nominal para los primeros diez años. En comparación, las hipotecas totalmente fijas suelen superar el 2,69% en las ofertas más competitivas. En términos absolutos, esta diferencia porcentual, aunque aparentemente marginal, puede traducirse en un ahorro sustancial durante la primera etapa del préstamo, cuando la proporción de intereses pagados es mayor que la amortización del capital

La ventaja competitiva de las hipotecas mixtas radica en su flexibilidad y en la posibilidad de ofrecer mejores condiciones económicas que las hipotecas fijas o variables. Por ejemplo, en la oferta de Evo Banco, se ha podido observar un tipo fijo inicial de tan solo el 1,85% nominal durante los primeros cinco años, seguido de un tipo variable de euríbor más 0,75%. Este esquema beneficia a los consumidores que buscan estabilidad inicial con un coste más bajo, a pesar de que, en la mayoría de los casos, estas condiciones están condicionadas a la contratación de productos adicionales, como seguros de vida y hogar.

No obstante, es importante tener en cuenta que esta competitividad depende en gran medida del nivel de vinculación exigido por las entidades bancarias. En muchas ofertas, como las de Ibercaja, el cliente debe aceptar condiciones adicionales que incluyen aportaciones a fondos de inversión o la domiciliación de nómina para beneficiarse de los tipos bonificados. Ello plantea un desafío adicional para el prestatario, quien debe evaluar si el coste total de estos productos asociados anula el ahorro inicial derivado de los menores intereses.

A pesar de sus ventajas, las hipotecas mixtas no están exentas de riesgos. Uno de los principales es la posible evolución desfavorable de los tipos variables tras el periodo fijo inicial. Aunque actualmente las previsiones apuntan a un menor incremento del euríbor en comparación con el meteórico ascenso registrado en 2022, la incertidumbre macroeconómica podría llevar a un entorno de tipos variables elevados durante un tiempo prolongado. Ello significaría que, a largo plazo, el coste total de una hipoteca mixta podría superar al de una hipoteca fija contratada en las mismas condiciones temporales iniciales.

Además, las hipotecas mixtas aún no han logrado una penetración significativa en el mercado bancario general. Entidades líderes como CaixaBank optan por mantenerse al margen de este producto, lo que reduce la competencia en precios y limita las opciones disponibles para los consumidores. Por otro lado, los bancos que sí las ofrecen, como ING y Openbank, han incrementado su enfoque en este producto, con ING reportando que el 60% de su nueva producción hipotecaria corresponde a hipotecas mixtas. Este aumento en la oferta sugiere un cambio en la estrategia comercial de las entidades, motivado por la necesidad de captar clientes en un contexto de endurecimiento de las condiciones económicas.

El éxito de las hipotecas mixtas dependerá en gran medida de la evolución del euríbor y de las políticas monetarias del BCE. Con un euríbor que ya roza el 3% a finales de 2024, el atractivo de estas hipotecas radica en su capacidad para ofrecer un periodo inicial de estabilidad a bajo coste. Sin embargo, es crucial que los consumidores comprendan que, a largo plazo, el tipo variable podría encarecer significativamente las cuotas mensuales, especialmente si los salarios no crecen al mismo ritmo que los costes financieros.

En este sentido, la posibilidad de subrogarse a otro tipo de hipoteca o de renegociar las condiciones contractuales adquiere relevancia. Según expertos del sector, esta flexibilidad podría ser un punto a favor para los prestatarios, quienes, tras analizar su situación financiera a lo largo del tiempo, podrían optar por ajustar sus condiciones hipotecarias a un entorno económico más favorable.

Las hipotecas mixtas representan una opción intermedia entre la rigidez de las hipotecas fijas y la volatilidad de las variables. Si bien ofrecen ventajas claras en términos de coste inicial y flexibilidad, no están exentas de riesgos asociados a la evolución de los tipos de interés y a las condiciones de vinculación impuestas por las entidades financieras. Por tanto, antes de optar por este producto, es imprescindible realizar un análisis detallado que considere tanto las circunstancias personales del prestatario como las perspectivas macroeconómicas a medio y largo plazo. Solo así se podrá determinar si, en efecto, estas hipotecas son una solución adecuada para afrontar lo más “crudo” del actual contexto económico.