Muchas veces nos encontramos con muchísimas exigencias de los bancos a la hora de comprar una vivienda, tanto si el vendedor es una entidad financiera como si ambas partes son particulares. En este estudio nos centraremos en las exigencias cuando los compradores son personas físicas o jurídicas no residentes en España. 

Desde hace ya algunos años, con la aprobación de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de Prevención del Blanqueo de Capitales y de la financiación del terrorismo y del Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento que desarrolla dicha ley, las entidades bancarias viene exigiendo muchísima documentación en aras de completar operaciones de compra y venta de bienes inmuebles.  

La Ley del año 2010 considera, ateniéndonos a este estudio, como blanqueo de capitales:

• La conversión o la transferencia de bienes, a sabiendas de que dichos bienes proceden de una actividad delictiva o de la participación en una actividad delictiva, con el propósito de ocultar o encubrir el origen ilícito de los bienes o de ayudar a personas que estén implicadas a eludir las consecuencias jurídicas de sus actos.
• La ocultación o el encubrimiento de la naturaleza, el origen, la localización, la disposición, el movimiento o la propiedad real de bienes o derechos sobre bienes, a sabiendas de que dichos bienes proceden de una actividad delictiva o de la participación en una actividad delictiva.
• La adquisición, posesión o utilización de bienes, a sabiendas, en el momento de la recepción de los mismos, de que proceden de una actividad delictiva o de la participación en una actividad delictiva.

Por tanto, las entidades bancarias, como sujetos obligados (art. 2), deben de cerciorarse de que la procedencia del dinero de los compradores no residentes cumple con los requisitos establecidos en la normativa de blanqueo de capitales.

Exigencias de las entidades de crédito

Las exigencias más comunes de las entidades de crédito a la hora de comprar una vivienda por parte de estas personas son:

1. Identificación de las personas tanto físicas como jurídicas que intervienen en la operación.

2. Identificación de la titularidad real con carácter previo al establecimiento de relaciones de negocio o a la ejecución de cualesquiera operaciones. Se entenderá por titulares reales (art. 4):

1. La persona o personas físicas por cuya cuenta se pretenda establecer una relación de negocios o intervenir en cualesquiera operaciones.
2. La persona o personas físicas que en último término posean o controlen, directa o indirectamente, un porcentaje superior al 25 por ciento del capital o de los derechos de voto de una persona jurídica, o que por otros medios ejerzan el control, directo o indirecto, de la gestión de una persona jurídica.
3. La persona o personas físicas que sean titulares o ejerzan el control del 25 por ciento o más de los bienes de un instrumento o persona jurídicos que administre o distribuya fondos, o, cuando los beneficiarios estén aún por designar, la categoría de personas en beneficio de la cual se ha creado o actúa principalmente la persona o instrumento jurídicos.

3. Información sobre el propósito e índole prevista de la relación de negocios. A estos efectos las entidades de crédito recabarán de sus clientes información a fin de conocer la naturaleza de su actividad profesional o empresarial y adoptarán medidas dirigidas a comprobar razonablemente la veracidad de dicha información.

Documentación exigible

En cuanto a la documentación que solicitada por las entidades bancarias para completar una compraventa son, entre otras:

1, Documentación que acredite el origen de los fondos que se destinarán a la compraventa por parte del no residente. Este podrá aportar:

Para trabajadores por cuenta ajena:

• Declaraciones anuales de impuestos, recibos de nomina, contratos de trabajo, movimientos de cuentas corrientes donde reciben sus nominas, etc.  

Para trabajadores autónomos/empresarios

• Últimos pagos de impuestos e ingresos a cuenta de los mismos.
• Pagos a la Seguridad Social.
• Justificación del alta en la actividad empresarial
• Modelos similares a los presentados en la Agencia Tributaria  en España (Mod. 347, Mod. 390, Mod. 111, Mod. 303, Mod. 100, etc.)

Para ambos casos se requerirá justificación de la  titularidad de depósitos bancarios o de acciones de empresas generadoras de dividendos periódicos, etc.

2. Medios de pago a utilizar: Se debe indicar cómo se recibirán los fondos que vaya a aportar el no residente (cheque bancario, transferencia internacional, transferencia nacional, etc.), así como su origen (financiación de otra Entidad financiera extranjera o nacional, fondos propios, etc.)

3. Indicar la cuenta bancaria destinataria de los fondos: Si a una cuenta de no residente, a una cuenta cliente de un despacho de abogados, etc. Luego es cuando se debe informar al Notario de la cuenta de cargo del cheque bancario si se efectuar el pago con dicho instrumento financiero.

Algunas entidades solicitarán otros medios acreditativos de origen de fondos cuando por ejemplo los no residentes realizan las transferencias mediante compañías de trading de divisas pues envían los fondos con una divisa distinta al euro. En esos casos las entidades bancarias suelen pedir al no residente justificante (movimientos bancarios, etc.) del envío de dichos fondos a la empresa de trading y a su vez justificante de haber recibido los fondos en España provenientes de dicha empresa.

Y por último, es la propia entidad destinataria de los fondos la cual, una vez comprobado todo lo anterior, expide el certificado de inversión extranjera tan necesario para firmar en la Notaría la escritura de compraventa.

Procedencia del dinero: paraísos fiscales

Por último, no debemos olvidar que la liberalización de las inversiones extranjeras operada con el RD 664/1999 de 23 de abril nos obliga a tener en cuenta, con más importancia otros aspectos de la inversión, como son la procedencia del dinero de paraísos fiscales.

Lo anterior tiene importancia porque cuando la inversión procede de estos países considerados como paraíso fiscal  se exige  verificación previa y posterior declaración al Registro de inversiones (Mod. DP-2, D2-A, etc.)

Encontrarnos con residentes en  paraísos fiscales, es un caso bastante  frecuente (muchas sociedades tienen residencia en Gibraltar y muchos británicos tienen residencia en  Jersey, una de las Islas del Canal, ambos paraísos fiscales). Por ello tenemos que fijarnos bien en el domicilio del inversor (cuando éste sea no residente) ya que aunque el RD citado hable de “procedencia de paraíso fiscal” (del dinero), debemos presumir, salvo prueba en contrario, que el dinero procede del lugar de residencia del sujeto inversor o del banco que presta el dinero para la adquisición.

Por ello existen casos en los que el extranjero reside en paraíso fiscal pero el dinero de la adquisición procede íntegramente de banco español (en cuyo caso no existe obligación de notificar) y al contrario, casos de sujeto inversor domiciliado en no paraíso fiscal y que el dinero procede de banco residente en paraíso fiscal, en cuyo caso sí existe la obligación de notificación previa y posterior al documento.