Desde la crisis económica de 2008 y, más recientemente, con las implicaciones sociales derivadas de la pandemia de COVID-19, las suspensiones de desahucios y lanzamientos se han convertido en una herramienta jurídica clave para proteger a los sectores más vulnerables de la población. Estas medidas excepcionales, implementadas en diversos momentos a través de reales decretos-ley, han buscado equilibrar los derechos de los arrendadores con las necesidades habitacionales de quienes enfrentan situaciones críticas. Sin embargo, la derogación del Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre, por el que se adoptan medidas urgentes en materia económica, tributaria, de transporte, y de Seguridad Social, y se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social, por parte del Congreso de los Diputados el 22 de enero de 2025 marca un cambio paradigmático que merece ser analizado tanto en su fundamento jurídico como en sus implicaciones prácticas y sociales.

El Real Decreto-ley 9/2024 prorrogaba hasta el 31 de diciembre de 2025 las suspensiones de lanzamientos y desahucios en casos de vulnerabilidad económica en los términos del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. Con su derogación, y salvo las excepciones previstas en la disposición transitoria tercera de la Ley de Vivienda, los procesos suspendidos recuperan su curso ordinario, reactivando la aplicación del artículo 179 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Este precepto confiere al letrado de la Administración de Justicia la facultad de impulsar de oficio los procedimientos. No obstante, en la práctica, esta transición no será tan sencilla, pues plantea desafíos jurídicos y éticos que no pueden ignorarse.

Debe tenerse presente que el Real Decreto-ley 11/2020 nació en un contexto de creciente presión social por el aumento de los desahucios en el escenario de la pandemia, marcado por la precariedad económica. Este marco normativo tenía como propósito principal garantizar una protección temporal para los hogares vulnerables que carecían de alternativas habitacionales. En su artículo 1 se establecía la suspensión de procedimientos de desahucio en casos de arrendatarios con deudas o contratos vencidos, siempre que se acreditara su situación de vulnerabilidad. Además, en el artículo 1 bis se ampliaba esta suspensión a los casos de ocupación sin título habilitante, pero exclusivamente cuando las viviendas pertenecieran a grandes tenedores o personas jurídicas.

Estas medidas se justificaban en la necesidad de evitar un incremento de la exclusión social y una crisis humanitaria vinculada a la pérdida de viviendas, poniendo de manifiesto la tensión entre los derechos de propiedad y el derecho a una vivienda digna reconocido en el artículo 47 de la Constitución Española. Sin embargo, la temporalidad de estas disposiciones y su carácter extraordinario indicaban que no eran una solución definitiva, sino un parche legal para una problemática estructural.

La decisión del Congreso de los Diputados de derogar el Real Decreto-ley 9/2024 supone la interrupción anticipada de las medidas de suspensión que, en principio, debían mantenerse hasta finales de 2025. Este acto legislativo encuentra su fundamento en el artículo 86.2 de la Constitución, que faculta al Congreso para ratificar, modificar o derogar los reales decretos-leyes dictados por el Gobierno. Sin embargo, la derogación plantea interrogantes sobre la coherencia de las políticas públicas en materia de vivienda y la protección efectiva de los derechos fundamentales.

Con la derogación, los procesos judiciales de desahucio y los trámites de lanzamiento suspendidos bajo el amparo del Real Decreto-ley 11/2020 en los términos del Real Decreto-ley 9/2024 se reactivan automáticamente, salvo en los casos contemplados por la disposición transitoria tercera de la Ley de Vivienda. Esta disposición establece un trámite previo adicional de intento de conciliación o intermediación para los grandes tenedores antes de solicitar, sin posibilidad de impulso de oficio, la reanudación de los procedimientos, introduciendo así un elemento de dilación.

El regreso al régimen ordinario de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y en particular la aplicación del artículo 179, implica que los letrados de la Administración de Justicia tienen la responsabilidad de impulsar los procesos judiciales de oficio. No obstante, en la práctica, este acto no será instantáneo ni homogéneo. En los partidos judiciales con altos índices de saturación es previsible un aumento significativo en la carga de trabajo, lo que podría derivar en nuevas demoras y tensiones dentro del sistema judicial.

Precisamente, los procuradores que representan a propietarios inmobiliarios que no son grandes tenedores adoptarán un papel activo en la presentación de escritos de impulso procesal para garantizar la reanudación de los procedimientos, al igual que los procuradores de los demandados. Esta dinámica podría generar una competencia desleal entre los distintos intereses en juego, poniendo a prueba la capacidad de los órganos jurisdiccionales para garantizar una administración de justicia imparcial y eficiente.

Más allá de las consideraciones jurídicas, la derogación del Real Decreto-ley 9/2024 tiene un impacto directo en las personas y familias que se encuentran en situaciones de vulnerabilidad económica. Estas medidas temporales no solo brindaban una protección que resultaba desproporcionada en muchos casos dado el tiempo transcurrido, sino que también representaban un reconocimiento implícito del fracaso de las políticas de vivienda para abordar las causas estructurales del problema, que se ha cargado a hombros de los propietarios de viviendas.

En este sentido, la decisión legislativa de interrumpir las suspensiones de desahucios sin ofrecer alternativas concretas para propietarios y moradores pone en entredicho el compromiso del Estado con la propiedad y el derecho a una vivienda digna. La falta de un plan de contingencia, más allá de bloquear desahucios y lanzamientos, podría exacerbar el conflicto y la exclusión social y agravar la ya precaria situación de miles de familias en España.

La derogación del Real Decreto-ley 9/2024 no debe interpretarse como un simple acto burocrático, sino como una señal de un cambio más amplio en la política legislativa española. Este cambio plantea interrogantes sobre la capacidad del sistema jurídico para equilibrar los derechos de propiedad y los derechos sociales en un contexto de creciente desigualdad económica.

Debe afirmarse que la problemática situación parece haberse atajado con el Real Decreto-ley 1/2025, de 28 de enero, por el que se aprueban medidas urgentes en materia económica, de transporte, de Seguridad Social, y para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad (prorrogando la suspensión de desahucios y lanzamientos hasta el 31 de diciembre de 2025), pero ello es solo un espejismo que, en cualquier caso, restringe de forma desproporcionada, por su larga duración, los derechos a la tutela judicial efectiva y a la propiedad, sin que ello solvente verdaderamente la lamentable situación habitacional de muchos. En este sentido, resulta fundamental que los legisladores, los operadores jurídicos y la sociedad en su conjunto reflexionen sobre las lecciones aprendidas durante los últimos años y trabajen hacia un modelo más equitativo y sostenible. Solo a través de un enfoque integral que combine medidas legales, políticas públicas efectivas y una gestión judicial eficiente será posible garantizar que el derecho a una vivienda digna no se quede en una mera declaración de intenciones, sino que se convierta en una realidad tangible, con modos adecuados para los que pueden ofrecer viviendas y los que las demandan