José Domingo Monforte. Abogado. DOMINGO MONFORTE Abogados Asociados

Colaboración: Sonia Mascarell García. Programa formativo ‘Festina Lente’

La doctrina define el derecho de retención como la facultad que otorga la ley a ciertos poseedores de cosa ajena para mantener su situación posesoria una vez decaído el título que la justificaba. Esta situación se basa en un crédito que el poseedor ostenta frente al propietario derivado de una actuación sobre la cosa poseída. Se está ante una suerte de garantía sobre la cosa, para la satisfacción del crédito. Esta figura debe ser objeto de tratamiento restrictivo, y así se declara en la Sentencia del Tribunal Supremo nº 82/2004, de 16 de febrero: “Los supuestos legales de retención han de interpretarse restrictivamente por su carácter excepcional, como lo es el reconocimiento de un derecho de autoprotección del acreedor para asegurarse el pago de una obligación”.

Los presupuestos que dan derecho a la retención parten de la posesión del bien en el momento que se exige por la propiedad el reintegro. Los analizamos a continuación:

El título: La posesión podrá recaer tanto sobre un bien mueble como sobre un inmueble, pudiendo diferenciar, a su vez, entre posesión natural y posesión civil. La doctrina está dividida sobre si el derecho de retención únicamente puede exigirse respecto de la posesión civil: la jurisprudencia ha resuelto la cuestión en STS 123/2018, de 7 de marzo, que se remite a la antecedente STS 17 de mayo de 1948 que declaró que “el derecho de retención sobre la cosa únicamente puede reconocerse en el litigio, es decir, en el poseedor civil, pero no en el precarista que carece de título”. Integrando también la STS de 9 de julio de 1984, que establece que “el derecho de retención requiere para su ejercicio, con la finalidad y eficacia que previene el artículo 453 del, que durante la realización de las obras o mejoras sobre las que se pretende fundamentar aquel derecho, quien las efectúe posea la cosa en que se haga con título suficiente y buena fe”. Para concluir que “el derecho de retención en atención a los gastos realizados en la cosa poseída en precario no puede considerarse como título suficiente a efectos de evitar el desahucio por precario, porque dicho título no se confiere al mero poseedor de una finca que ha perdido su título, sino que solo se reconoce al que posee de buena fe y con título”. El crédito: Se acumula en los presupuestos que amparan la retención, que se constituya y pruebe un crédito a favor de quien lo invoca, el cual ha de ser cierto, vencido y exigible, esto es, que exista en el momento de la reclamación y que el acreedor tenga derecho de reclamarlo al deudor. Este crédito debe estar constituido en favor del retenedor y contra el propietario de la cosa sobre la cual se ejerce este derecho. Esto significa que debe existir una relación directa entre el retenedor, que actúa como acreedor, y el propietario, que asume la posición de deudor. Conexión causal: se exige que haya un vínculo directo entre el crédito exigido y el bien objeto de la posesión, debiendo concurrir en el retenedor la obligación de entregar el bien al propietario y el derecho de retenerlo hasta que se le satisfagan las cantidades adeudadas, y en el propietario el derecho de reclamar la cosa y el deber de abonar el importe que se le reclama. Generándose una dependencia entre las partes. Recapitulando, para que se cumplan los requisitos que legitiman el reconocimiento del derecho de retención es necesaria la condición de poseedor del bien, que jurisprudencialmente requiere un justo título; un crédito efectivo y exigible; así como una conexión directa entre dicho crédito y la posesión ejercida.

El derecho de retención, en consecuencia, no podrá invocarse por el precarista sin título posesorio. Aquí encontramos la  STS 63/2006, de 9 de febrero, relativa a que “el derecho de retención de la cosa únicamente puede reconocerse en el poseedor con título, es decir, en el poseedor civil, pero no en el precarista, que carece de título para ello y goza sólo de la mera tenencia o posesión natural de la cosa, y por tal motivo no puede retener ésta por los gastos que en la misma hubiera realizado, ni impedir el desahucio según se desprende de los artículos 1599 y 1600 de la Ley de Enjuiciamiento Civil”.

Respecto al derecho de retención con título justo, en las relaciones arrendaticias, la retención derivada de una relación contractual no se encuentra expresamente prevista en la regulación general del contrato de arrendamiento del artículo 1542 y ss. CC, ni tampoco en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o en la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR). No obstante, la forma genérica que regula el derecho de retención en el artículo 453 del Código Civil, establece que los gastos necesarios y útiles se han de abonar a todo poseedor, pero que solo el poseedor de buena fe puede retener la cosa hasta que se le satisfagan. Este precepto exige, por tanto, que el poseedor actúe con buena fe y que los gastos en cuestión sean necesarios y útiles, incurridos por el arrendatario en relación con el inmueble arrendado. Nada obstaculiza su aplicación al contrato de arrendamiento al concurrir en dicho acto traslativo posesión de buena fe y título.

Sin embargo, le es aplicable la regulación especial del contrato de arrendamiento, y en cuanto a las mejoras, el art. 1573 CC otorga al arrendatario los mismos derechos que se conceden al usufructuario en relación con las mejoras útiles y voluntarias realizadas en el bien, lo que nos lleva directamente al art. 487 CC, el cual dispone que el usufructuario podrá realizar en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de recreo que estime convenientes, siempre que dichas mejoras no alteren la forma o sustancia del bien. No obstante, es importante resaltar que el usufructuario no tiene derecho a indemnización por estas mejoras, aunque sí tiene la opción de retirarlas al finalizar el usufructo. Por tanto, al no existir un derecho de indemnización respecto de las mejoras útiles, tampoco existe un derecho de retención del bien en este caso. La STS 1069/2000, de 14 de noviembre, ante la disputa considera que “correspondía a la parte arrendataria la realización de las obras precisas para transformar la parcela entregada en un campo deportivo, de modo que la conceptuación de tales obras no es la de gasto necesario o reparación, sino de mejoras”. Clarificando que el artículo 1573, como ley especial, es de aplicación preferente al artículo 453 del Código Civil. El derecho de retención se delimita en el art. 502 CC mutatis  mutandis  sobre los derechos que se confiere al usufructuario al disponer que éste tan solo tiene derecho de retención cuando las obras o reformas fueran indispensables para mantener la cosa. En el supuesto de la relación arrendaticia, si el propietario no hiciese las reparaciones cuando fuesen indispensables para la subsistencia de la cosa, el arrendatario podrá hacerlas, teniendo derecho a exigir el aumento de valor que tuviese la finca por efecto de estas obras; y en caso de que se negase, el arrendatario tendrá derecho a retener la cosa hasta su reintegro. La opción contractual de su enervación en el ejercicio legítimo de las partes en el ámbito de su la autonomía privada de la voluntad (1255 CC) pueden excluir su aplicación, dentro de los límites que establece la norma. En este sentido, en el arrendamiento de vivienda, ante los supuestos imperativos de sus normas -como es el supuesto del art. 21.3 LAU, obras de conservación de carácter necesario y urgente, que el arrendador está obligado a asumir- sería indisponible, no así en el de uso distinto de vivienda, en el que admitirá el pacto entre las partes.

Cerramos estas reflexiones concluyendo en la supervivencia del derecho de retención, de interpretación restrictiva, en beneficio del poseedor de buena fe y con justo título, buena fe que nos obligará a descender al caso concreto.