La proliferación de viviendas de uso turístico en zonas urbanas es ya una realidad. En muchas ocasiones supone un gran impacto en edificios sometidos a un régimen de propiedad horizontal.

 

La realidad es que el precio de la compra y alquiler de viviendas se ha ido encareciendo paulatinamente en zonas invadidas literalmente por turistas. Parece imposible encontrar un inmueble en régimen de alquiler que sirva de domicilio habitual por una cantidad razonable, pues los propietarios están decididos a explotar este filón mientras dure la fiebre. Y no es para menos, porque lo que se percibe como renta por todo un mes de alquiler de larga temporada, se cubre con alojar a unos foráneos tan sólo un fin de semana.

El arrendamiento turístico es una actividad potencialmente molesta, por más que nuestros Tribunales se resistan a la hora de otorgarle a priori este calificativo. Sin duda es un problema que empieza a preocupar a muchos ciudadanos, y sobre el que aún no existe un cuerpo legal específico ni una jurisprudencia consolidada. Al margen, claro está, de la protección que otorga a los copropietarios el art. 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante LPH) y de la novedosa regulación que ofrecen algunas Comunidades Autónomas.

Por ello, las Comunidades de Propietarios han acudido frecuentemente a la acción de cesación de actividades molestas o de actividades prohibidas en los Estatutos, basándose en el artículo 7.2 de la vigente LPH, que tuvimos ocasión de explicar recientemente en este otro artículo.

Actividad prohibida en el Título Constitutivo o en los Estatutos

Si existe una prohibición expresa en los Estatutos, la Comunidad de Propietarios se limitará a hacerla valer. Como explica la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de septiembre de 2013: “Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su Título Constitutivo o su regulación estatutaria.”

La Comunidad es soberana, en defensa de un interés general, para prohibir actividades aunque no sean objetivamente molestas. Y para exigir el cumplimiento de las estipulaciones estatutarias a través del ejercicio de la acción de cesación frente a quien explote turísticamente su piso (con independencia de que haya importunado o no al resto de los vecinos). Porque se estaría contraviniendo un régimen normativo que rige por expreso deseo de los copropietarios en el edificio.

Y en el ámbito de las limitaciones estatutarias que específicamente tienen por objeto abolir el uso turístico, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 5 de julio de 2017 recuerda que “para prohibir en los Estatutos una actividad, la misma no tiene que ser necesariamente una actividad perjudicial para la finca, encontrándose en cualquier caso sometido el acuerdo de prohibición a los límites de la ley y del abuso de derecho”.

Actividad molesta para la convivencia vecinal

El problema aparece cuando no existe prohibición expresa en los Estatutos, pues la Comunidad tendrá que demostrar que la ejecución de esa actividad ha sido molesta en la práctica o que en sí misma constituye un abuso de derecho. Y sabemos que nuestros Tribunales no son partidarios de catalogar apriorísticamente la afectación turística de un piso o apartamento como una actividad molesta. Contrariamente imponen efectuar un análisis de sus consecuencias, inclinándose a favor de dicha conceptuación sólo si resulta probado que con ella se perturbó gravemente la convivencia vecinal.

A esto último asistimos, por ejemplo, cuando el propietario va más allá de lo que sería una libre variación de destino que puede efectuar en ausencia de prohibición estatutaria, y convierte gran parte del edificio en un hotel, siendo así que éste sólo posee infraestructura para uso residencial.

En tal sentido se pronuncia el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en Sentencia de 20 de febrero de 2012, sobre el caso de un edificio compuesto por 24 viviendas, de las cuales 10 se dedicaban a la actividad industrial de alojamiento turístico. De la prueba practicada el Tribunal concluye que verdaderamente se trata de una actividad molesta puesto que existe “trasiego de mucha gente” (con un importante movimiento de turistas), se realiza un mal uso del ascensor (excesiva carga y continúas reparaciones), se producen “jaleos por la noche” (los ruidos y fiestas son habituales), con problemas de vandalismos (paneles de madera rotos a consecuencia de patadas), así como se desarrollan actividades incívicas (los ocupantes de los apartamentos pegaban patadas a las puertas y dejaban en los rellanos botellas, restos de comidas y preservativos) con incidencias habituales (pintadas en las paredes de la entrada y llamadas a otras puertas de vecinos), habiéndose producido incluso robos.

En la misma línea la Audiencia Provincial de Madrid en Sentencia de 26 de septiembre de 2017, entiende que lo importante no es tanto que una vivienda se dedique al hospedaje, actividad que en sí misma no se reputa molesta, sino las condiciones en que se hace: “Los períodos de permanencia de los huéspedes son insignificantes, con lo que varían constantemente los moradores, y el número de personas acogidas en el piso es significativo, después de las reformas de acondicionamiento emprendidas en el piso. Con ello se expone a una Comunidad pequeña a la inclemencia de que entren y salgan de continuo personas que no están asentadas en ella, lo que parece incompatible, además, con el uso familiar impuesto por los Estatutos.”

En conclusión, tendremos que esperar a la urgente y necesaria intervención del legislador para ver regulado este nuevo fenómeno que se expande progresivamente en nuestras ciudades, causando problemas graves de convivencia en las Comunidades de Propietarios.

Laura V. Oballe Santos