Cláusula COVID en arrendamientos para uso distinto del de vivienda

La pandemia que recientemente hemos atravesado y de la que todavía apenas estamos en los albores de la recuperación de sus consecuencias, ha dejado incontables efectos en la sociedad y el mundo jurídico no es una excepción. A pesar de los notables esfuerzos del Ejecutivo por prever nuevos escenarios normativos mediante la aprobación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el Estado de Alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 y sus sucesivas prórrogas, así como decretos complementarios, era previsible que, en ciertos sectores, se producirían lagunas con las que los abogados hemos lidiado vía negociaciones y que, ahora, pretenderemos paliar a futuro mediante una praxis basada en la prevención.

Nos estamos refiriendo a los vacíos interpretativos sobre el pago de la renta (y demás cuestiones conexas) en los arrendamientos destinados a uso distinto del de vivienda. Por ello, a continuación, queremos exponer la casuística que hemos encontrado en el Despacho al respecto y la línea de asesoramiento que hemos prestado a nuestros clientes.

Paralelamente, el Gobierno promulgó disposiciones relativas a alquileres destinados a vivienda y, aunque pondremos el foco sobre los arrendamientos comerciales, la libertad de pactos del Código Civil permite que equiparemos –con ciertas diferencias– las precauciones contractuales específicas de los arrendamientos de uso distinto de vivienda (que más adelante desgranaremos) a los alquileres de vivienda.

Hemos percibido ya que esta estipulación COVID –o en rigor, de fuerza mayor– está siendo muy demandada en el sector por profesionales de toda clase: agentes inmobiliarios, arrendadores y arrendatarios, de tal manera que pueda aportar certidumbre y seguridad jurídica, evitando disputas innecesarias entre las partes derivada de una regulación contractual insuficiente.

Experiencia durante el Estado de Alarma

Con el advenimiento de los primeros días de clausura de negocios, muchos empresarios empezaron a cuestionarse las medidas a tomar para atenuar, en la medida de lo posible, el impacto que les generaría permanecer cerrados. En este sentido, el pago mensual de la renta constituye uno de los gastos fijos más importantes y, hasta la fecha, parecía intangible.

En algunos casos, amparándose en la cláusula rebus sic stantibus, ha habido arrendatarios que se han negado de pleno a abonar el alquiler a sus arrendadores. Esta expresión latina tiene una gran trascendencia en Derecho pues, en virtud de la cual, se entiende que las estipulaciones establecidas lo son habida cuenta de las circunstancias concurrentes en el momento, es decir, que sería posible invocarla por quien se considerara perjudicado por el cambio de las circunstancias (por causas no imputables a ninguna de las partes), facultándole a instar incluso la disolución del contrato.

El Tribunal Supremo establece que, para poder apreciarse la aplicación de esta cláusula, deben concurrir ciertos requisitos: la producción de una alteración extraordinaria de las circunstancias al tiempo de su celebración, que éstas sean imprevisibles y que la producción comporte una significativa desproporción para alguna de las partes. Así se expresa el Alto Tribunal en Sentencias de 14 de diciembre de 1940 (RJ 1940, 1135), de 17 de mayo de 1957 (RJ 1957, 2164), de 29 de mayo de 1996 (RJ 1996, 3862) y 19 de mayo de 1996 (RJ 1996, 5102), entre otras.

Sin embargo, resolver un contrato de arrendamiento, aunque pudiera ser una solución jurídica perfectamente válida, supone un choque frontal con los intereses económicos de las partes, puesto que en ese caso el arrendatario tendría que afrontar la mudanza de su negocio (con los perjuicios que ello supone) y el arrendador perdería el inquilino y, por tanto, su sustento.

Por ello, la solución que hemos aconsejado a nuestros clientes, no exenta de estupefacción en el caso de los arrendadores y de arduas conversaciones en el caso de los arrendatarios, ha sido optar por la negociación de una cantidad intermedia, diferir parte o la totalidad del pago de la renta que se haya visto afectada y/o la posibilidad de novar el contrato que rige la relación contractual para evitar en el futuro situaciones como esta, entre otras medidas.

Previsión futura

Como hemos indicado en la introducción del artículo, aunque el principal caballo de batalla puede ser el pago de la renta, no es el único, si bien puede que sea el más importante. Por ello, seguidamente exponemos los aspectos que consideramos afectos a la fuerza mayor, más allá de que estipulemos una cláusula específica ‘COVID’.

¿Por qué introducir esta cláusula en los contratos?

Además de para establecer certidumbre y seguridad jurídica, porque para que pueda operar la cláusula rebus sic stantibus, dice el TS que la contingencia que motive su invocación debe ser “razonablemente imprevisible para el deudor al tiempo de contratar”. Teniendo en cuenta que ya hemos vivido una experiencia sin parangón al respecto, los medios de comunicación nos han ido informando a través de tertulianos y expertos virólogos que dicha excepcionalidad puede volver a repetirse, por lo que no cabría alegarse tal imprevisibilidad.

Cláusula de fuerza mayor

Para evitar que el cumplimiento del contrato quede al arbitrio de una sola de las partes, consideramos de interés no solo que esta cláusula surta efecto únicamente cuando una Ley motivara la clausura obligatoria total o parcial de los establecimientos al público, sino que su aplicación fuera supletoria a la ley que naciese como consecuencia de esa situación excepcional (Real Decreto en este caso). De esta manera evitaremos una posible contradicción entre la norma ad hoc y el contrato.

Cabe mencionar que durante la pandemia se han producido distinciones respecto al nivel de actividad permitido dependiendo de la naturaleza del comercio. Así, por ejemplo, al principio del confinamiento, las farmacias podían atender al público, mientras que los bares o los restaurantes han ido aumentando paulatinamente su nivel de actividad y aforo. Por ello, solo en defecto de que la ley que regule la situación transitoria de fuerza mayor no estipulara las diferentes actividades económicas que deben clausurarse parcial o totalmente para cada fase, estableceremos un régimen propio al efecto basado en los siguientes puntos:

Renta: minoración de la misma de forma proporcional al nivel de actividad o aforo permitido por dicha norma por el tiempo que se prolongara dicha situación; en defecto de criterio, se establecería un porcentaje de pago sobre la renta pactada para cada momento de vigencia del contrato. Si la obligación de cierre fuera total, exención completa del pago de la renta durante el tiempo que dure la prohibición; salvando consumos y otras cantidades asimiladas a la renta que pudieran estar a cargo del arrendatario (cuota de comunidad, entre otros).
Duración del contrato: una buena forma de que el arrendador obtenga una contraprestación sin perjudicar al arrendatario por los perjuicios causados por un cierre total del establecimiento es prever la suspensión del contrato en lo relativo al pago de la renta durante el tiempo de clausura, de tal forma que el intervalo de inactividad sirviera para extender la fecha de finalización del contrato. Si el cierre fuera parcial, entendemos que la fecha de finalización no debería modificarse.
Período de carencia por obras: establecimiento de un régimen análogo al descrito en los dos párrafos anteriores para el caso de que, durante un posible confinamiento, la actividad de acondicionamiento por obras no estuviera limitada por la norma reguladora de la situación transitoria de fuerza mayor, en cuyo caso se extendería la carencia por el tiempo estrictamente necesario.
Actualización de la renta: es común prever la progresiva actualización de la renta para prórrogas contractuales conforme a IPC y/o un porcentaje fijo o cualquier otro indicador similar. No obstante, es frecuente que esto se haga conforme a la última renta percibida por el arrendador. Pero si esta quedare afecta por una reducción por fuerza mayor, aconsejamos que fuera excluida para dicho cómputo y se tomara como referencia la inmediatamente anterior a la situación de excepcionalidad.

Sin perjuicio de lo anterior, podemos introducir también un importante elemento que aporte flexibilidad al arrendatario para asumir su obligación deudora: el tiempo, permitiéndole diferir el pago. No obstante, esta medida por sí sola no es suficiente, ya que abogamos por un equilibrio de prestaciones sinalagmático entre las partes, por lo que el arrendatario debería resultar total o parcialmente exonerado del pago si, durante el tiempo que dure la fuerza mayor, no puede obtener un rédito económico.

Esto constituye un pequeño muestrario de los aspectos cuya regulación merecen atención para casos de fuerza mayor. Sin embargo, puede haber muchos más y veremos que la casuística será muy prolífica.