El RD ha establecido una serie de medidas de protección para los arrendamientos de vivienda. Con ellas se trata de proteger a los arrendatarios y evitar que la vulnerabilidad de éstos sea trasladada a los arrendadores, especialmente a aquellos para los que los ingresos generados por la renta del alquiler pueden ser esenciales.

Os resumimos las principales medidas de ayuda a los arrendamientos de vivienda aprobadas por el Gobierno.

Sin perjuicio de que será necesario siempre analizar las circunstancias del caso concreto, ¿qué pueden hacer arrendadores y arrendatarios que se hayan visto afectados por el COVID 19?.

Una vez más hay que distinguir entre arrendadores grandes propietarios (dueños de más de 10 propiedades o superficies superiores a 1500 metros cuadrados) y los demás, aunque hay unas medidas comunes a ambos.

Medidas comunes a todos los arrendamientos

1.-Prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler.

Se implanta una prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler para aquellos arrendamientos en los que dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma venza la prórroga obligatoria prevista en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, del la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Esta prórroga extraordinaria será de seis meses y en ella se mantendrán los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.

Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá hacerla el arrendatario y ser aceptada por el arrendador.

En definitiva con esta medida se tratar de evitar que los arrendatarios cuyos contratos finalicen durante el Estado de Alarma se vean en la situación de tener que buscar nueva vivienda en mitad del confinamiento. La prórroga extraordinaria dura sólo 6 meses y se mantendrás la misma renta y condiciones del contrato en vigor.

2.-Suspensión del desahucio

Se suspenden los desahucios durante seis meses desde la entrada en vigor del Estado de Alarma.

Requisitos:

• Que el arrendatario acredite ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia del COVID-19.
• Que NO tenga otra solución habitacional.
• Que el arrendador NO se encuentre también en situación de vulnerabilidad.
• No ser propietario o usufructuario de otra vivienda en España.

El juzgado comunicará a los servicios sociales la situación de vulnerabilidad del arrendatario y se suspenderá el lanzamiento por un periodo máximo de 6 meses desde la entrada en vigor del RD11/2020, es decir desde el día 1 de abril de 2020.

Pero Ojo esto no significa que la falta de pago no tenga consecuencias porque dispone el RD que:

“El decreto que fije la suspensión señalará expresamente que, transcurrido el plazo fijado, se reanudará el cómputo de los días a que se refiere el artículo 440.3 o señalará fecha para la vista»

Art 1.2 RD11/2020

Es decir, que finalizada la suspensión el procedimiento se reanuda con todas sus consecuencias, incluida pago de renta, costas procesales, etc.

Si el arrendador acredita ante el Juzgado encontrarse igualmente en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, presentando el escrito y los documentos que lo acreditan, el juzgado lo comunicará también a los servicios sociales para definir el plazo de suspensión y las medidas a adoptar.

De manera que si el arrendador también está en situación de vulnerabilidad, serán los servicios sociales, previa comunicación del Juzgado, los que decidan el plazo de suspensión del proceso y las medidas que se adoptarán buscando la forma menos gravosa para las dos partes.

Medidas No comunes

A.-Arrendadores grandes propietarios

Cuando los arrendadores sean grandes propietarios (10 inmuebles o mas o superficie alquilada superior a 1500 metros cuadrados), los arrendatarios que se hayan visto en situación de vulnerabilidad debido al COVID 19, pueden acogerse a las siguientes ayudas.

• Aplazamiento en el pago de su renta.
• Rebaja de la renta.
• Condonación de la renta.

La ley trata de promover en todo caso el acuerdo de las partes, ahora bien, en caso de no llegar a acuerdos, se debe proceder del siguiente modo.

1º.-El arrendatario debe comunicar al arrendador su situación de vulnerabilidad a causa del COVID 19.

2º.-El arrendador en el plazo máximo de 7 días laborables debe elegir una de éstas alternativas y comunicarlo al arrendatario:

a) Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.

b) Una moratoria o aplazamiento en el pago de la renta que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses (es decir, dejar de pagar la renta un máximo de 4 meses).

Pero de nuevo ¡Atención!, esto no significa que se nos perdone esa renta. La renta debemos pagarla del siguiente modo:

Dicha renta se aplazará mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

Por ejemplo, si el arrendador elige la moratoria hasta el máximo de 4 meses después de la finalización del estado de alarma, esa renta deberá luego prorratearse durante al menos 3 años o los años que queden de contrato, es decir que la renta se elevará en la parte que se haya suspendido en los años sucesivos.

La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización ni pagará intereses por las cantidades aplazadas.

En todo caso, el inquilino podrá tener acceso a las ayudas recogidas en el art 9 del RD y en este caso finalizará la moratoria.

¿Qué requisitos deben reunirse para estar en situación de vulnerabilidad económica?

Se entiende, según el art 5 del RD, que una persona está en situación de vulnerabilidad económica a consecuencia del COVID 19, cuando se den las siguientes condiciones:

1º.- En el mes anterior a la solicitud del aplazamiento debe estar en alguna de las siguientes situaciones:

1. En desempleo.
2. Estar dentro de un ERTE.
3. Reducción jornada por tener que cuidar a menores o a mayores.
4. Ser empresario o autónomo y haber sufrido una pérdida sustancial de ingresos.

2º.- Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

¿Qué se entiende por Unidad Familiar?

Se entenderá por unidad familiar la compuesta por:

El arrendatario + su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita + los hijos (con independencia de su edad) que residan en la vivienda + su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

¿Qué documentos debo aportar?

La concurrencia de las circunstancias de vulnerabilidad a que se refiere el artículo 5 del RD 11/2020, se acreditará por la persona arrendataria ante la persona arrendadora mediante la presentación de los siguientes documentos:

a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:

• Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
• Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
• Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letras a) a d) del apartado anterior, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación.

Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

Arrendador pequeño propietario

Distinto es el caso del arrendador pequeño propietario pues no podemos olvidar que en muchos casos esos arrendadores necesitan a su vez esas rentas para salir adelante.

Una vez mas la ley de prioridad al acuerdo entre las partes, pero si no se llega a este acuerdo el arrendatario debe proceder del siguiente modo.

En el caso de que el arrendador sea pequeño propietario, el arrendatario que se encuentre en dificultades de pago igualmente puede solicitar:

• Aplazamiento o fraccionamiento en el pago de su renta.
• Rebaja de la renta.
• Condonación de la renta.

Debe hacerlo en el plazo de 3 meses desde la entrada en vigor del RD11/2020 es decir desde el 1 de abril de 2020.

El arrendador debe en el plazo de 7 días laborables comunicar al arrendatario:

a) Si acepta, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.

b) Si NO acepta ningún acuerdo, y en cualquier caso, cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida referida en el artículo 5, el inquilino podrá acceder a las medidas de financiación aprobadas por el Gobierno para pagar la renta.

Medidas de apoyo y financiación

En caso de que el arrendador no acepte ningún acuerdo en relación con la renta, el arrentadario puede solicitar las siguientes ayudas.

1.-Línea de avales

Se aprueba una línea de avales para los arrendatarios en situación de vulnerabilidad como consecuencia del COVID-19 a cargo del Estado.

Deberá solicitarse a la entidad bancaria que a través del ICO podrá conceder préstamos a cargo de la cuenta del estado a los arrendatarios para el pago del alquiler con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante.

Estas ayudas deben dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.

2.-Ayudas directas estatales.

Se aprueba en el art 9 del RD 11/2020 una ayuda para los inquilinos de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia

A estos efectos podrán adjuntar un informe de los servicios sociales autonómicos o locales correspondientes, en el que se atienda y valoren las circunstancias excepcionales y sobrevenidas de la persona beneficiaria como consecuencia del impacto económico y social del COVID-19.

3.-Apoyo en suministros básicos

Se amplía el colectivo de potenciales perceptores del bono social eléctrico, como los autónomos que hayan cesado su actividad o visto reducidos sus ingresos en más de un 75%.

Se prohibe la suspensión de los suministros de luz y agua por motivos distintos a la seguridad del suministro.

Se consideran «gastos y suministros básicos» a efectos de la definición del umbral de vulnerabilidad los siguientes:

• suministros de electricidad
• gas
• gasoil para calefacción
• agua corriente
• servicios de telecomunicación fija y móvil
• contribuciones a la comunidad de propietarios

Consecuencias de la aplicación indebida por la persona arrendataria de la moratoria excepcional de la renta.

Los arrendatarios que se hayan beneficiado de tales ayudas sin reunir los requisitos establecidos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales. Art 7 RD11/2020

El importe de los daños, perjuicios y gastos no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria por la aplicación de la norma, la cual incurrirá en responsabilidad, también, en los casos en los que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de las medidas reguladas por este real decreto-ley.