Cuando se alquila una vivienda, es común que surjan dudas sobre quién debe cubrir los gastos de reparaciones, casero o inquilino.
Este es un tema que llega generar conflictos, pero la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece pautas claras para resolver ese tipo de cuestiones y que no generen disputas.
Como no pocos de nuestros clientes nos han realizado consultas de este tipo, vamos a resolverlas por si tú te encuentras, ahora o en un futuro, en una situación así.
¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?
La relación entre inquilino y propietario es de larga duración.
En un principio y si las cosas van bien, llega a durar años, durante los cuales pueden pasar un sinfín de adversidades que, si ambos tenéis las cosas claras y si está todo realizado de manera legal, no tiene por qué alcanzar la categoría de problema.
Algo que crea confusión es qué es una reparación, una mejora o un mantenimiento de la vivienda.
Diferencias entre reparación, mejora y mantenimiento
Es importante distinguir entre estos tres conceptos, ya que las responsabilidades varían según el tipo de intervención que se necesite.
¿Qué es una reparación en un piso de alquiler?
El arreglo de un daño o desperfecto que impide el uso normal de la vivienda.
Te ponemos varios ejemplos que vas a reconocer: goteras, averías en la calefacción, esa persiana que deja de subir, esa baldosa de cocina que se ha descascarillado, o ese desagüe que se te ha atascado en el lavabo.
Todas ellas, y el resto de ese tipo, son reparaciones responsabilidad del casero, siempre y cuando, que el daño no haya sido causado por el inquilino.
Esto es que si alguna es consecuencia de un despiste o imprudencia cometida por el arrendatario, es él quien se debe hacer cargo.
¿Qué es una mejora en un piso de alquiler?
Una intervención que no corrige un fallo, sino que busca modernizar o mejorar la vivienda.
Aquí, los ejemplos serían: la instalación de un nuevo sistema de aire acondicionado, cambiar ventanas para mejorar el aislamiento y otras de ese estilo, no son necesarias, pero elevan la calidad del inmueble.
Las mejoras corren, generalmente, a cargo del propietario, a menos que se pacte lo contrario en el contrato.
¿Qué se considera mantenimiento en un piso de alquiler?
Las pequeñas acciones necesarias para que la vivienda funcione correctamente en el día a día.
Los ejemplos que seguro que también te son familiares serían: cambiar bombillas, arreglar un grifo que gotea, reajustar esa puerta que no cierra del todo, reparar ese enchufe que, sin venir a cuento, ha dejado de funcionar, entre otros.
Bien, son responsabilidad del inquilino, ya que forman parte del uso cotidiano del inmueble, se deben al desgaste por el uso y no a un fallo de esa instalación o ese elemento.
Una vez aclarado cada uno veamos que, su abono no es algo que se decida porque sí, sino que viene especificado en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Qué establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?
LAU es la principal normativa que regula las relaciones entre casero e inquilino en nuestro país.
En cuanto a las reparaciones, establece que el propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones habitables, excepto si los desperfectos son causados por el inquilino.
Esto significa que si se trata de un fallo estructural o que afecta a la habitabilidad del piso, como un problema con la instalación eléctrica o una tubería rota, será responsabilidad del propietario.
Eso sí, como decimos, las pequeñas reparaciones que surjan por el uso normal de la vivienda son, habitualmente, responsabilidad del inquilino.
Otra cosa que debemos destacar es el tema de esa reparación es de urgencia, que surge sin que nadie se espere, y que es fundamental para la habitabilidad
Aspectos legales de las reparaciones urgentes
Uno de los temas más delicados en los contratos de alquiler.
Aquellas que no pueden prever ni posponer porque afectan directamente la habitabilidad de la vivienda, o ponen en riesgo la seguridad y salud de los inquilinos, como una tubería rota que provoca una inundación o un fallo eléctrico.
Ante estas situaciones, la LAU también tiene algo que decir.
Si el propietario no atiende la reparación urgente de manera inmediata, el inquilino puede llevarla a cabo y, después, exigir el reembolso de los gastos.
Sin embargo, es fundamental que lo notifique al casero, lo antes posible, y, si decide realizar la reparación, que guarde todos los comprobantes y facturas para poder reclamar el abono correspondiente.
Se trata sencillamente de que justifiques que avisaste, y que por la necesidad de reparar el desperfecto tuviste que actuar por tu cuenta.
Quién repara qué en un piso de alquiler
Para evitar malentendidos y posibles disputas sobre las reparaciones, recomendamos encarecidamente que el contrato de alquiler especifique, de forma detallada, las responsabilidades de ambas partes.
Es por esa razón te aconsejamos que todo contrato sea redactado por un abogado, quien mejor conoce las condiciones que se deben destacar para que todo transcurra con normalidad y evitar malentendidos.
Responsabilidades del propietario
El propietario debe garantizar que la vivienda se mantiene en condiciones adecuadas durante toda la duración del contrato de alquiler.
Reparaciones importantes
El casero debe hacerse cargo de las reparaciones que sean necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, esto incluye problemas estructurales, de fontanería, electricidad, calefacción y otros servicios básicos.
Mantenimiento de elementos comunes
Si la vivienda forma parte de un edificio, el propietario también es responsable del mantenimiento de escaleras, ascensores, piscina, jardines, tejado, y todo eso que pertenece a todos los vecinos, así como de cualquier mejora necesaria en estas zonas.
Mejoras pactadas
Si se acuerda la realización de alguna mejora durante el contrato de alquiler, el propietario debe cumplir con su parte y llevar a cabo las obras necesarias.
Obligaciones del inquilino
Por su parte, el inquilino también tiene una serie de obligaciones en cuanto al cuidado y mantenimiento.
Pequeñas reparaciones por uso cotidiano
Esas que son consecuencia del desgaste natural por el uso cotidiano, como reparar un enchufe o engrasar una cerradura
Cuidado de la vivienda
Usar la vivienda de forma responsable y comunicar de inmediato al propietario cualquier desperfecto grave que afecte a la habitabilidad, para que pueda solucionarse lo antes posible.
No causar daños
Si el inquilino causa daños a la vivienda por un uso negligente o inadecuado, será su responsabilidad costear las reparaciones necesarias.
Posibles conflictos por las reparaciones en un alquiler
Es común que surjan conflictos sobre quién debe pagar ciertas reparaciones, ten en cuenta que un contrato de alquiler es una relación que llega a durar años, y durante ellos ocurren cosas que, en el momento de la firma, nadie imagina.
Los malentendidos suelen derivarse de una mala comunicación, o de no tener claros los términos del contrato de alquiler.
Nuestro primer consejo es que realices un contrato detallado que contenga todas las consideraciones legales, pero además te dejamos otros que te ayudan, es esas incómodas situaciones.
Consejos para resolver conflictos de forma amistosa
El primer paso siempre es revisar el contrato de alquiler, antes de firmar.
Un buen contrato especifica claramente quién se hace cargo de cada tipo de reparación, si algo no lo tienes claro, pregunta antes de firmar.
Mantén una comunicación fluida con la otra parte, eso seguro evita muchos malentendidos.
Si cualquier problema se habla tranquilamente, se alcanza una solución que os satisface a los dos sin tener que llegar más allá.
Cuando el conflicto no se puede resolver de forma amistosa, que también ocurre a menudo, la recomendación es recurrir a un mediador antes de emprender acciones legales, es capaz de ayudaros a llegar a un acuerdo sin necesidad de acudir a los tribunales.
Es totalmente normal que una vivienda necesite, con el paso del tiempo, pequeñas reparaciones continuas, y otras no tan pequeñas, que surgen sin esperarlo.
El problema aparece cuando hablamos de un piso en alquiler, y este tipo de dudas que se convierten en quebraderos de cabeza si no se han tenido en cuenta antes de la firma del contrato.
