A partir del 1 de enero de 2025 se modifica el sistema de actualización de alquileres de vivienda tal y como venía siendo aplicado hasta ahora, aprobándose un nuevo sistema cuya finalidad es fijar un límite que actúe como “tope” y evite incrementos desproporcionados en las subidas de las rentas.  Para ello, se crea un nuevo índice denominado “tasa de variación anual media ajustada” que sustituye el tope del 3% fijado por el ejecutivo para el año 2024.

1.- ¿Dónde se regula el nuevo sistema de actualización?

El nuevo sistema es uno de los compromisos adquiridos por el ejecutivo en la ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en cuya disposición adicional undécima indicaba que, “El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento».

Consecuencia de lo anterior, recientemente se ha publicado en el BOE la resolución del 18 de diciembre de 2024 de la Presidencia del INE, en cuyo artículo primero se modifica el artículo 18 de la ley de arrendamientos indicando que: “A los efectos del artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el índice de referencia que se utilizará como límite para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda será el mínimo valor entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y la tasa de variación anual media ajustada, elaborada según lo previsto en el anexo de esta resolución”. Al cálculo de dicha tasa de variación anual media ajustada nos referiremos a continuación.

2.- ¿Cuándo entra en vigor?

El 1 de enero de 2025. Por tanto, el nuevo sistema de actualización se aplicará a todos aquellos contratos afectados por la nueva normativa cuya actualización de renta deba practicarse con fecha igual o posterior al 1 de enero de 2025.

3.- ¿A qué contratos afecta el nuevo sistema de actualización de rentas?

Únicamente a los contratos de arrendamientos de vivienda. En consecuencia, los contratos de arrendamiento de local, industria, turísticos o de temporada quedarían excluidos de la nueva regulación.

4.- ¿Como sé si mi contrato de arrendamiento de vivienda debe actualizarse a partir de 2025 conforme a este nuevo sistema?

La clave está en el 25 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. Por tanto:

-Si el contrato entró en vigor el 25 de mayo de 2023 o en fecha posterior y la subida está pactada en contrato, el arrendador debe actualizar la renta conforme al nuevo sistema. Caso de no estar pactada, no procedería actualización de ningún tipo al disponer el artículo 18.1 de la Ley de Arrendamientos que “en defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos”.

-En contra, si el contrato entró en vigor el 24 de mayo de 2023 o en fecha anterior, el contrato se seguirá actualizando conforme a la normativa aplicable a la firma del contrato y lo establecido por las partes.

5.- ¿Con qué periodicidad se publicará el nuevo índice y donde se publicará?

El nuevo índice se publicará mensualmente en la web del INE. En cuanto al calendario de publicaciones, se adjunta en el que actualmente se encuentra publicado en la web del INE:

Fecha de publicación INE	Periodo referencia
2 de enero de 2025	Noviembre de 2024
15 de enero de 2025	Diciembre de 2025
14 de febrero de 2025	Enero de 2025
14 de marzo de 2025	Febrero de 2025
11 de abril de 2025	Marzo de 2025
14 de mayo de 2025	Abril de 2025
13 de junio de 2025	Mayo de 2025
15 de julio de 2025	Junio de 2025
13 de agosto de 2025	Julio de 2025
12 de septiembre de 2025	Agosto de 2025
15 de octubre de 2025	Septiembre de 2025
14 de noviembre de 2025	Octubre de 2025
12 de diciembre de 2025	Noviembre de 2025

Conviene señalar que dicho índice viene referido en la web del INE como “Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda”.

6.- ¿Cómo se calcula el nuevo índice o tasa de variación anual media ajustada?

Como se recoge en el anexo de la resolución del 18 de diciembre de 2024 de la Presidencia del INE, la tasa de variación anual media ajustada se calculará de acuerdo con la siguiente fórmula:

TVAMAmt = min ( β + α × (TVIPCmt − β), β + α × (TVIPCSmt − β))

Donde

TVAMAmt es la tasa de variación anual media ajustada, en el mes m del año t.

TVIPCmt es la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo en el mes m del año t.

TVIPCSmt es la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente en el mes m del año t.

α es un parámetro que, a propuesta conjunta de la Dirección General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y de la Dirección General de Política Económica del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, tomará el valor 0.5, en consideración a las circunstancias del mercado del alquiler de vivienda.

β es un parámetro que, a propuesta conjunta de la Dirección General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y de la Dirección General de Política Económica del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, tomará como valor 2, que es el objetivo de tasa de inflación a medio plazo del Banco Central Europeo. Así, guardará relación con la evolución esperada de los precios de consumo a medio plazo.

7.- Soy propietario. Entonces ¿Cómo calculo la nueva actualización de la renta?

Llegado el momento de la actualización, habrá que consultar las tres referencias siguientes para aplicar el valor más bajo de todas ellas:

• La tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo (IPC general)
• La tasa de variación anual de la inflación subyacente
• La tasa de variación anual media ajustada (nuevo índice), en cuya fórmula de cálculo incluye los resultados de los dos valores anteriores.

8.- Cómo debo comunicar la subida para que sea legal

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 18.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente en que se le notifique la nueva renta, expresando el porcentaje de alteración aplicado. Por tanto, se debe avisar al inquilino por escrito con 30 días de antelación a la aplicación de la nueva renta.