Según el último informe del Banco de España, "El mercado de la vivienda en España: evolución reciente, riesgos y problemas de accesibilidad", en 2021, el 61% de los hogares que vivían de alquiler no tenían el ahorro necesario para comprar una vivienda en su propio municipio. El 40,5% de los que tienen capacidad de ahorrar para compra de vivienda, tendrían que pagar una cuota hipotecaria superior al 35% de su renta neta ( que es umbral máximo recomendado por el Banco de España).

En ese contexto de dificultad de acceso a la vivienda, fundamentalmente en los jóvenes y de alta movilidad laboral, se demandan distintas medidas que permitan poner mas vivienda en el mercado, en venta o alquiler a precio asequible. Pero también facilitar fórmulas de vivienda colaborativa, estos es el flex living en sus distintas modalidades (coliving, cohousing, …)

Pero ¿de que hablamos cuando nos referimos a Flex living? ¿es distinto de coliving?

¿Qué es el flex living ? Es cualquier solución habitacional “colaborativa” que aporta alojamientos equipados con servicios incluidos, para estancias máximas inferiores a un año de duración.

La idea es que esta solución habitacional cuenta con espacios privativos más reducidos que en un apartamento o estudio, pero cuenta más espacios comunes y además  servicios de valor añadido (“amenities”).

En consecuencia, el diseño ha de ser atractivo y eficiente para al aprovechar al máximo la superficie alquilable y dotar de un diseño y dimensionamiento adecuado de los espacios comunes de forma que faciliten el desarrollo de las “amenities” y “crear comunidad” entre los residentes.

Las amenities son un elemento diferenciador, que pretende facilitar la interrelación entre los residentes, de modo que “compartir” sea una experiencia que atraiga distintos residentes y los fidelice (i.e actividades deportivas dirigidas, de ocio, distintas según el tipo de residente) de modo que prolonguen su estancia o repitan en otro flex living de la misma marca (i.e. nómadas digitales).

Y ¿que tiene de particular el coliving? Es una de las tipologías (asset class) dentro del flex living. En el coliving los usuarios normalmente cuentan con una habitación o estudio, normalmente con baño privativo y comparten zonas de estar y cocina. Suelen desarrollarse en suelo residencial en entornos muy urbanos de centro de ciudad.

Otra tipología sería el cohousing normalmente con espacios privativos más reducidos y frecuentemente destinados a concretos colectivos (i.e. senior cohousing, studente cohousing).

Visto en que consiste esta formula habitacional.

¿ Cual es la regulación aplicable?:  

• Regulación urbanística: ¿En qué suelo o edificios se puede desarrollar flex living?

Dependerá de la regulación municipal.  Nos referimos a Madrid y Barcelona que cuentan con regulación municipal y acumulan el mayor numero de proyectos.

Dado que el  flex living es un fenómeno muy reciente, es frecuente que la normativa urbanística no contemple este uso salvo algunas recientes regulaciones (i.e. Valencia, Barcelona, Madrid, ….). A falta normativa municipal se generan dudas sobre si esta actividad encaja en el uso residencial o terciario (hospedaje, asimilándolo a la actividad hotelera) o bien dotacional privado.

• Regulación  contractual: La relación entre el usuario y el propietario no está regulada.

La relación entre el usuario o residente y el propietario no está sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y tampoco le aplican las limitaciones al incremento de las rentas de los arrendamientos de viviendas sujetos a la LAU  sitas en las denominadas “zonas tensionadas”.

No se cede el uso de una vivienda y tampoco hay subarrendamiento. Tampoco el propietario concede un derecho de habitación. Las partes podrán regular la relación jurídica existente y normalmente se inspirarán en el contrato de hospedaje propio de la actividad hotelera.

Otro aspecto importante es que la actividad puede estar sujeta a IVA (10%) cuando la habitación se cede amueblada y el se ofrecen servicios del tipo hotelero (i.e. limpieza, lavanderia, recepción, etc.).

El propietario habitualmente es un inversor que delega la gestión en gestor especializado. Este contrato de gestión igualmente tendrá la extensión y contenido que determinen las partes libremente.

El gestor será responsable de la comercialización y de la gestión operativa “property management” del edificio (i.e prestación de servicios a los usuarios, mantenimiento, ..) El operador normalmente subcontratará servicios con terceros (i.e. limpieza, mantenimiento ordinario, amenities, …)  El operador velará por que se cumpla el business plan del inversor (i.e gastos operativos u “opex”, nivel de ocupación, impagos se ajusten a lo previsto)

La actual dificultad para acceder a la vivienda exige de la Administración distintas medidas que permitan desarrollar soluciones habitacionales atractivas y asequibles para los jóvenes y otros colectivos con necesidades especiales (i.e. senior). Ello pasa por una regulación urbanística que contemple estas nuevas fórmulas habitacionales y lo haga de modo  exigente pero “flexible”.