La Ley de Propiedad Horizontal, los conflictos en comunidades y la incidencia de la pandemia de Covid-19 en ellos han vuelto a ser protagonistas de la “Conferencia de los lunes” tras la celebrada el pasado lunes dedicada también a ésta legislación que ha cumplido 60 años. Al igual que en la anterior ocasión, el interés suscitado por el tema hizo que más de 1.600 personas siguieran la jornada online. Y al igual que en la anterior sesión, quedó claro que la Ley está obsoleta y necesita una profunda renovación para hacer frente a los efectos de una crisis inesperada como la actual.

En esta sesión, coordinada por el decano del Colegio de Abogados de Cartagena, Antonio Navarro Selfa, el abogado y diputado del Colegio de la Abogacía de Barcelona, Alejandro Fuentes-Lojo Rius trató sobre una problemática que está en el día de a día de las comunidades de vecinos: la imposibilidad de celebración de Juntas de Propietarios dentro del ámbito de la COVID-19, y por tanto cómo se realiza la toma de decisiones en la actualidad, órganos, funciones y responsabilidades.

Según señaló, “desde el comienzo del primer estado de alarma de marzo ya tuvimos ocasión de ver las primeras consecuencias en relación a las obligaciones legales de los órganos de gobierno de las comunidades, en lo que respecta a presidente y administrador”. Todo esto ocurre porque “hay una ley antigua, con muchos parches, que ante una circunstancia extraordinaria se ha puesto de manifiesto que está obsoleta y es necesaria una nueva”. Esto se pone especialmente en evidencia con la problemática de la pandemia, cuyas restricciones de reunión hacen que “hoy en día no se contempla la posibilidad de asistir a juntas de propietarios por medios telemáticos”, algo que no es una prohibición, sino “un vacío legal, porque no era previsible”, añadió Fuentes-Lojo. La ley dice que la asistencia tiene que ser personal pero no presencial, pero lo cierto es que no existe una regulación que establezca como se debe celebrar para garantizar el derecho de voto de todos los asistentes y también el derecho de información y de voz de participar en las deliberaciones. Aunque “se aprobó el Real Decreto Ley 8/2020 para solventar este escollo para personas jurídicas y sociedades mercantiles y permitir la posibilidad de asistir telemáticamente a las juntas, no se estableció ninguna especificidad a las comunidades de propietarios”, consideró.

Por tanto, para realizar esa junta preservando todos los derechos de los propietarios y evitar que sea objeto de impugnación, es necesario tener en cuenta una serie de cautelas, como “que no se puede obligar a asistir de forma telemática si no dispone de los medios necesarios, como puede ser el caso de muchos propietarios”, insistió Fuentes-Lojo. Otra opción que se ha planteado es delegar, si hay un límite de personas que se pueden reunir, y que se pueda celebrar presencialmente con delegación de voto, pero “también privaríamos de derecho de voto”, por lo que “debería ser parcialmente telemática y física para no infringir normativa sanitaria, pero no se puede delegar el voto para que solo asista presencialmente cuatro o seis personas” y al comunero “no se le puede obligar a que delegue el voto, sino que “se puede sugerir para garantizar el funcionamiento de esa comunidad y que se puedan tomar acuerdos indispensables o urgentes, pero no exigirla ni imponerla”, añadió.

Por otro lado, llamó la atención sobre el hecho de que “el administrador no puede prorrogar presupuestos o adoptar obras no urgentes ni necesarias, es la comunidad y es indelegable”, algo que “tampoco se puede delegar todo en el presidente”, solo “un asunto concreto, pero previamente se tendrá que acordar esa delegación”. En cuanto a los cargos de la comunidad, señaló que aunque la ley tampoco da la solución “la jurisprudencia sí lo ha venido manteniendo y ahí sí que hay anclaje jurídico, y se establece que son prorrogables en casos excepcionales”.

Finalmente, también aludió al problema de las obras, que “tienen que pasar por junta, pero hay una excepción: las urgentes y necesarias para el inmueble, que se pueden adoptar por el administrador y luego se ratificarán por la junta. Es incluso una obligación del propio administrador”.

JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO

Más tarde, el magistrado del Tribunal Supremo, Antonio Salas Carceller habló sobre el prontuario Jurisprudencial de la Sala Primera del Tribunal Supremo en materia de propiedad horizontal con mayor interés, complejidad y que suscitan mayores dudas. Por ello, citó una sentencia de un caso poco común en el que “un comunero ejercita frente a la comunidad una acción amparada en la inscripción registral. Se trataba de un propietario de un bajo que tenía un derecho de uso exclusivo sobre determinada porción que se encontraba frente al bajo, pero que también era usada por los propietarios del resto de viviendas para acceder a la entrada común. La sala rechazó el recurso de casación porque “se trataba del conflicto entre dos titulares registrales sobre la propiedad exclusiva de una zona común, una colisión de posibles derechos que no debía ser resuelta en ese ámbito al que se había recurrido”.

También señaló Salas Carceller que abundan las cuestiones sobre determinación del importe de las cuotas, en las que habitualmente la Sala se ha manifestado señalando que “no puede perpetuarse ni asentarse la cuantía de las cuotas, porque están en contra de las que constan en el título constitutivo. Bastaría que cuando alguien accede a la propiedad de un elemento del edificio se atiene a la cuota que corresponde a ese elemento según el registro de la propiedad. Cualquier cambio que se haya hecho de común acuerdo no le vincula”.

Las actuaciones del presidente de la comunidad son también motivo de recurso ante el TS, especialmente las cuestiones que se refieren a que “presida la comunidad una persona que no es propietaria, sino familiar de un propietario. Suele pasar cuando el propietario es una persona mayor, o a veces en lugar del titular es su cónyuge si no existe un régimen de gananciales”. Aunque es un asunto que “normalmente se admite y no tiene consecuencias, otras veces sí se impugna”, añadió Salas Carceller.

También son frecuentes los recursos de propietarios afectados por vicios constructivos que afectan tanto a elementos comunes como a elementos de dependencias particulares, para lo cual “es necesario el acuerdo para decisiones de cierta relevancia dentro de la comunidad”.

En cuanto al cambio de destino de vivienda a locales de negocio y viceversa, Salas Carceller señaló que, en contra de la doctrina habitual de la Sala, en su opinión “debería ser algo que se autorice solo excepcionalmente”, porque “no es lo mismo instalar en un bajo una oficina que un bar para el resto de vecinos de la comunidad”.