La reciente Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo nº 208/2020 de fecha 29 de mayo de 2020 (Roj: STS 1459/2020 - ECLI: ES:TS:2020:1459) es un verdadero manual sobre las posibles acciones del verus dominus ante los embargos y las adjudicaciones judiciales erróneas y su reivindicabilidad en procedimientos declarativos más allá de la propia ejecución o la tercería de dominio

En primer lugar, cabe tratar las adjudicaciones con causa en una ejecución de una hipoteca. En este caso, partiendo de la constitución voluntaria de un derecho real, la jurisprudencia admite que al amparo del art. 34 LH se constituya una hipoteca a non domino. Por tanto, declarada la falta de propiedad de quien figura inscrito y constituye la hipoteca, si el título por el que posteriormente constituye la hipoteca es válido, el acreedor hipotecario que de buena fe inscribe su derecho queda protegido por la fe pública registral y, consiguientemente, el propietario real no registral no puede impugnar con éxito la adjudicación que se produzca en la ejecución hipotecaria.

¿Qué ocurre en el caso de embargos?

En el caso de embargos, quien sufre un embargo indebido por razón de no tener inscrita en el Registro de la Propiedad la titularidad del bien, tiene la posibilidad, en primer lugar, de ejercitar una tercería de dominio como vía incidental de la ejecución. Ahora bien, producida la subasta, si el inmueble inscrito a favor del ejecutado en realidad pertenece a un tercero, el adjudicatario solo queda protegido en su adquisición si concurren en él las condiciones establecidas en el art. 34 LH. Así resulta de lo dispuesto en el art. 594 L.E.Civ., que permite al verdadero titular que no hiciese valer sus derechos por medio de la tercería de dominio impugnar la enajenación de los bienes embargados si el rematante o adjudicatario no los hubiera adquirido de modo irreivindicable. Ello significa que la subasta no hace irreivindicable la adquisición del bien por el adjudicatario y cuando el bien pertenece a un tercero, el adjudicatario solo queda protegido en su adquisición si se cumplen los requisitos que, con carácter general, establece para las adquisiciones "a non domino" la legislación sustantiva a que se remite el art. 594.1 L.E.Civ., legislación que requiere tanto la validez del acto adquisitivo ( art. 33 LH) como la buena fe y la inscripción del adquirente ( art. 34 LH).

Es decir, el artículo 594 L.E.Civ deja a salvo del tercero cuyos bienes han sido erróneamente embargados como del ejecutado,  el ejercicio de la reivindicatoria, o la declarativa si es poseedor, la de resarcimiento, enriquecimiento injusto o nulidad de la enajenación para ejercitarse en un proceso declarativo independiente. Por lo que la tercería de dominio no es el único remedio procesal del verus dominus. No opera en este caso ni la preclusión ni la cosa juzgada en relación a la ejecución.

La inscripción no convalida las causas de nulidad del título, dado que el título de adquisición ha de ser válido, por lo que la nulidad de la ejecución supone un supuesto en que no puede operar el artículo 34 L.H.

Así pues, sólo será irreivindicable la adjudicación que tenga causa en un embargo si no hay causa de nulidad de la adjudicación –que incluye la nulidad de la ejecución-; si el adquirente es de buena fe – entendida como conocimiento o posibilidad de conocimiento de la causa de nulidad- y si el adjudicatario ha inscrito su título antes de que haya inscrito el verus dominus.