¿Qué son los gastos comunes en una comunidad de propietarios?

Los gastos comunes son aquellos costes necesarios para el mantenimiento, conservación y funcionamiento de las zonas y servicios compartidos en un edificio o urbanización. Estos gastos benefician a todos los propietarios de la comunidad, ya que garantizan la habitabilidad y el uso adecuado de los espacios compartidos.

La Ley de Propiedad Horizontal establece que todos los propietarios tienen la obligación de contribuir a los gastos comunes, salvo que haya acuerdos específicos o excepciones legales.

¿Qué cubren los gastos comunes?

Los gastos comunes pueden variar según las características del edificio o la urbanización, pero generalmente incluyen los siguientes conceptos:

1. Mantenimiento y reparaciones:

• Limpieza de escaleras, ascensores y zonas comunes.
• Reparación de elementos estructurales, como tejados, fachadas o garajes.
• Conservación de las instalaciones eléctricas, fontanería y sistemas de calefacción central.

2. Servicios generales:

• Consumo de agua, electricidad o gas en zonas comunes.
• Contratación de seguros para la comunidad (responsabilidad civil, daños, etc.).
• Servicios de vigilancia, portería o conserjería, si los hubiera.

3. Instalaciones y equipamientos:

• Reparaciones o mejoras en instalaciones como ascensores, antenas colectivas, jardines o piscinas.
• Renovación de equipamientos, como sistemas de iluminación o mobiliario de zonas comunes.
• Fondo de reserva:
  La Ley de Propiedad Horizontal obliga a las comunidades a destinar al menos un 10% del presupuesto anual a un fondo de reserva. Este fondo se utiliza para cubrir gastos imprevistos, como reparaciones urgentes o mejoras necesarias.
• Derramas extraordinarias:
  Aunque no son gastos comunes recurrentes, las derramas se aprueban para cubrir costes específicos, como grandes reformas, instalación de ascensores o mejoras de eficiencia energética.

¿Quién paga los gastos comunes?

La Ley de Propiedad Horizontal establece que todos los propietarios deben contribuir al pago de los gastos comunes, de acuerdo con su cuota de participación. Esta cuota se calcula en función de:

• La superficie del inmueble.
• El uso o beneficio que cada propietario obtiene de las zonas comunes.

Por ejemplo, un vecino que vive en un ático puede tener una cuota de participación más alta que alguien que ocupa un piso más pequeño en la planta baja, ya que su vivienda tiene un mayor valor catastral.

Sin embargo, hay excepciones:

• Los estatutos de la comunidad pueden establecer reglas específicas para la distribución de gastos.
• Algunos servicios (como ascensores) pueden ser sufragados únicamente por los vecinos que los utilicen o se beneficien de ellos.

¿Qué pasa si un propietario no paga los gastos comunes?

Cuando un vecino no paga las cuotas de la comunidad, se convierte en vecino moroso, lo que puede generar problemas económicos para la comunidad. En estos casos, el administrador o el presidente de la comunidad puede:

1. Notificar la deuda al vecino y solicitar el pago.
2. Aprobar en junta de propietarios la reclamación de la deuda.
3. Iniciar un procedimiento judicial, generalmente mediante un procedimiento monitorio, para reclamar las cantidades adeudadas.

Cómo gestionar y reducir los gastos comunes

Para mantener los gastos comunes bajo control y evitar conflictos entre vecinos, es importante seguir estas recomendaciones:

• Realizar presupuestos anuales ajustados: La comunidad debe aprobar un presupuesto que se ajuste a sus necesidades reales y que permita prever posibles imprevistos.
• Contratar servicios esenciales: Es fundamental priorizar los servicios básicos y evaluar si algunos gastos pueden ser prescindibles o renegociados.
• Promover el ahorro energético: La instalación de luces LED, sistemas de eficiencia energética o paneles solares puede reducir significativamente los gastos de la comunidad.
• Mantener un fondo de reserva adecuado: Un fondo de reserva bien gestionado puede evitar la necesidad de derramas extraordinarias.

Preguntas frecuentes sobre los gastos comunes

1. ¿Puedo negarme a pagar los gastos comunes si no utilizo ciertos servicios?
   No, salvo que los estatutos de la comunidad establezcan lo contrario, todos los propietarios están obligados a contribuir a los gastos comunes, incluso si no utilizan ciertos servicios (como el ascensor).
2. ¿Qué ocurre si no estoy de acuerdo con los gastos aprobados?
   Si no estás de acuerdo con una decisión tomada en junta, puedes impugnarla en los tribunales dentro del plazo de un mes desde la aprobación del acuerdo.
3. ¿Cómo se reparten las derramas extraordinarias?
   Las derramas suelen repartirse según la cuota de participación, aunque la comunidad puede acordar otros criterios.