La celebración de un contrato de arrendamiento ya sea de vivienda o de local de negocio, suele conllevar innumerables quebraderos de cabeza para el arrendador.
Y esto hace que, generalmente, se preste poca atención a una de las obligaciones que han de cumplirse y que no es otra que el depósito de la correspondiente fianza ante la Administración.
En esta materia habrá que estar a la normativa de la Comunidad Autónoma correspondiente a la población en la que está sita la finca. Centrándonos en el depósito de la fianza en la Comunidad de Madrid, procedemos a referirnos a los aspectos más relevantes a tener en cuenta para evitar sanciones y recargos innecesarios por parte de la Administración.
¿Es obligatorio el depósito de fianza?
El depósito de fianza arrendaticia es obligatorio para el arrendador (o subarrendador, en su caso, como veremos más adelante) y gratuito, lo que supone que no se generan intereses por el depósito.
En la Comunidad de Madrid, cabe señalar, el órgano competente en esta materia es la Agencia de Vivienda Social.
Supuestos en los que procede el depósito de fianza
- Arrendamientos de vivienda.
- Arrendamientos para uso distinto del de vivienda (local de negocio).
- Subarriendo parcial de finca urbana.
- Subarriendo total de finca urbana destinada a local de negocio.
- Arrendamiento de industria o negocio que conlleve la cesión de uso de finca urbana.
Hay que tener en cuenta que, tratándose del alquiler de una plaza de garaje por sí misma (que no se encuentra, por tanto, asociada al alquiler de ninguna finca) no es obligatorio el depósito de fianza.
Importe del depósito de la fianza
En el arrendamiento de vivienda, la fianza que debe ingresarse tendrá el importe de una mensualidad de renta.
En el arrendamiento de local de negocio, la fianza depositada tendrá el importe de dos mensualidades de renta (sin tener en cuenta IVA ni retenciones).
En los casos de subarriendo parcial de finca urbana (ya sea vivienda o local de negocio) o subarriendo total de local de negocio, el importe de la fianza sería el antes mencionado, según los casos, dependiendo de que se trate de vivienda o local de negocio.
Plazo para realizar el depósito
El depósito de la fianza debe realizarse en el plazo de treinta días hábiles (se excluyen festivos, sábados y domingos) a contar desde el día siguiente a la fecha de celebración del contrato de arrendamiento o, en su caso, desde el día siguiente a la fecha de entrada en vigor del contrato (para el caso de que la fecha de entrada en vigor fuera posterior a la fecha de firma del contrato).
Consecuencias de realizar el depósito fuera de plazo
En aquellos supuestos en los que se realice el depósito fuera de plazo las consecuencias negativas que pueden derivarse son los recargos y las sanciones.
En lo que se refiere a los recargos, el ingreso de la fianza fuera del plazo de treinta días hábiles determina la imposición de un recargo del 2% del importe de fianza que procediera ingresar. Y en el supuesto de que hubiera transcurrido más de un año desde que terminó el plazo para el depósito, el recargo aplicable al hacer el depósito será de un 5 % del importe de la fianza.
En lo que se refiere a sanciones, cabe la posibilidad de que la Administración pueda iniciar un procedimiento de inspección en el que se detecte la ausencia de depósito de fianza, en cuyo caso pueden imponerse multas coercitivas, cada 4 meses, por incumplimiento de las obligaciones relativas a la fianza, cuantificables en el 2% de la obligación de depósito.
Además, al considerarse una infracción grave, también podría imponerse multa del 26% hasta el 50% de la cuantía de la fianza con un tope de 90.000 euros. No obstante, si iniciado un procedimiento de inspección, el arrendador colabora con la Administración y acepta la propuesta de regularización que le haga el inspector, la infracción ya no será grave sino leve, que lleva aparejada una multa del 5% hasta el 25% de la cuantía de la fianza.
Finalmente, hay que tener en cuenta que la Administración puede sancionar durante toda la duración del arrendamiento y durante los dos años siguientes a la finalización del mismo.
¿Cuándo debo solicitar la devolución de la fianza depositada?
La devolución de la fianza depositada deberá solicitarla el arrendatario o subarrendatario, según los casos, y habrá de hacerlo una vez que haya finalizado el contrato de arrendamiento o subarrendamiento.
En este punto, no debe olvidarse que una vez transcurridos cuatro años desde la fecha de finalización del contrato se entenderá prescrito el derecho a solicitar la devolución. Es decir, que transcurridos cuatro años, la Agencia de la Vivienda Social de la Comunidad de Madrid no devolverá el importe ingresado como fianza, pero el arrendatario o subarrendatario seguirá obligado a devolver la fianza al arrendatario o subarrendatario.
En definitiva, resulta importante que el arrendador o subarrendador no descuide el cumplimiento de la obligación de proceder al depósito de la fianza para evitar preocupaciones añadidas a las que derivan del día a día de un arrendamiento.
