La entrega de la vivienda, tras la finalización del contrato de arrendamiento suele generar muchos inconvenientes entre arrendador y arrendatario, en lo que se refiere al estado de la vivienda y a la consiguiente devolución de la fianza. El desgaste de los muebles, reparaciones  u obras no autorizadas por el arrendador, agujeros realizados para colocar cuadros y estanterías, estado de la pintura del inmueble, y un largo etcétera.

Los problemas suelen estar motivados porque los arrendadores pretenden la devolución del inmueble exactamente en el mismo estado en el que lo entregaron, lo que en pocas ocasiones suele ocurrir, de modo que, al no estar el inmueble en el estado deseado por ellos, se niegan a devolver la fianza, y en algunas ocasiones reclaman a los arrendatarios el pago de reparaciones.

De modo que, la cuestión es, ¿Debe el inquilino entregar  el inmueble en el mismo estado?

En principio la respuesta debe ser afirmativa, pero con salvedades.

El inquilino debe entregar la vivienda en el mismo estado en que le fue entregada, sin haber realizado modificaciones que alteren la configuración del inmueble, ni otras obras sin el consentimiento expreso del propietario.

Y es que el propio artículo 23 de la Ley de arrendamientos urbanos dice lo siguiente “1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda”.

Ahora bien, el arrendador está obligado a soportar el desgaste normal de la vivienda,  de sus elementos y muebles, es decir, tras un contrato de arrendamiento de una vivienda por un  largo periodo, por ejemplo 10 años, el propietario no puede pretender que los muebles y la vivienda en sí presenten el mismo estado que cuando fue arrendada.

¿ Y qué sucede el pintado de las paredes?

Pero además de esto, y lo que es el verdadero objeto de estas líneas, la jurisprudencia viene interpretando el mencionado artículo 23 de la LAU, en el sentido de que, por un lado no puede considerarse que el repintado de las paredes tenga la consideración de obra modificadora de la configuración del inmueble; y por otra, no puede exigírsele al arrendatario que al dejar el inmueble deba repintar las paredes a su color original y/o dejarlas en perfecto estado.

En  este sentido, y muy esclarecedora, es la Sentencia de la Audiencia ProvincialValencia, de fecha 13/11/2012, que dice expresamente lo siguiente “(…)el mencionado artículo está pensando en modificaciones estructurales, cambio de tabiques, de alicatados, en definitiva, modificación de la configuración del edificio, que no se da por el simple cambio de color de las paredes, máxime cuando al devolver la posesión de la vivienda es normal que el propietario tenga que efectuar una puesta a punto de la misma que incluya el repintado de la misma, tapando los pequeños roces o desperfectos causados por el uso o los agujeros dejados por el mobiliario o cuadros colgados de las paredes, coste de puesta a punto que debe correr a cargo del propietario”.

De esta forma la sentencia viene a decir que, no sólo el arrendatario no tiene el deber de repintar las paredes, ni de devolverlas a su color original, sino que además es obligación del arrendador realzas las reparaciones de los pequeños desperfectos e incluso de los agujeros dejados por colgar cuadros y mobiliario.

Por su parte, la  Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de fecha 20/03/2013 dice que “Si bien el contrato indica que el arrendatario no podrá realizar obras (cláusula sexta), la pintura de las paredes no tiene por qué ser considerada, salvo pacto en contrario, como una obra que no pueda acometer el arrendatario, ya que se trata de un acto de mantenimiento y acondicionamiento del inmueble, y por ello no puede entenderse como una actuación que merezca indemnización, aparte de que la pintura del inmueble, una vez que es desalojado por el anterior inquilino, se puede considerar prácticamente como algo implícito al cambio de arrendatario, tanto por la necesidad y obligación del arrendador de proporcionar un inmueble en correcto estado de uso, como por motivos de exigencia estética del nuevo arrendatario e incluso higiénico”.

En este caso, se resuelve el supuesto en el que un propietario reclama a un inquilino el importe de los gastos de pintura para realizar el repintado de las paredes al color original, entendiendo la resolución que se trata de un acto de mantenimiento y acondicionamiento del inmueble, que deberá correr a cargo del propietario.    

Por su parte la Audiencia Provincial de  Madrid, en Sentencia de 27/07/2009 dice que “En relación a los defectos que se reiteran como causa de incumplimiento contractual por la parte recurrente,ha de reiterarse como ya consideraba la resolución de instancia, que ni el cambio de color de los azulejos del cuarto de baño, ni el cambio en los tubos de electricidad a tenor de las explicaciones otorgadas en el juicio por la dirección facultativa de la obra, importan defecto o menoscabo alguna de las calidades”.

La Audiencia Provincial de Barcelona en Sentencia de 14/06/2016 resuelve que “Sea como fuere, además, es claro que la apelante no puede acogerse al tenor de la cláusula décima del contrato que se refería a obras, no a un repintado decorativo que no supuso desperfecto ninguno, incidiendo, además, en nueva contradicción en deslegitimación de posición de la apelante arrendadora, pues el permiso previo se referiría a la propiedad o el administrador, no a la arrendadora”.

En Sentencia también de la Audiencia Provincial de Barcelona de  13/11/2018, se realiza una recopilación de las Sentencias que forman la doctrina jurisprudencial en lo referente si es deber del arrendatario pintar las paredes de un inmueble al entregarlo tras un contrato de arrendamiento, entendiendo que no le es exigible ya que no hay base legal para ello “En lo que se refiere a la pintura, esta Audiencia Provincial de Barcelona (Sentencias de 27 de enero y 19 de mayo de 2010, 23 de abril de 2013 y más recientemente 11 de noviembre de 2015 y 13 de julio de 2016), viene manteniendo que, "en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado, ya que no hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, estanterías u otros objetos de adorno si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la finca tras años de ocupación por el inquilino (…)

(…) el cambio de color en la pintura no puede considerarse un daño, sino que nos encontramos ante una cuestión de mera estética”

Por último, debemos citar un extracto de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 08/03/2010, que de manera muy clara dice lo siguiente “Cierto es que, a los efectos que tratamos, el cambio de color de la pintura exterior de la vivienda, la instalación del aire acondicionado y, con ciertas dudas, el alicatado de la piscina exterior pueden ser considerados irrelevantes, en cuanto obras no modificadoras de la configuración del chalet en cuestión”.

Esta doctrina tiene una doble aplicación, por un lado, imposibilita que un propietario resuelva un contrato de arrendamiento por el hecho de que el arrendatario realice un cambio de color en las paredes del inmueble arrendado; y por otra parte supone que, tras la culminación del contrato de arrendamiento, el propietario de la vivienda no puede exigir al inquilino pinte de nuevo las paredes para dejarlas al estado y color en el que fue entregado inicialmente, ni tampoco que tape los agujeros para la colocación de cuadros y mobiliario en general, y por consiguiente, no puede descontar esos gastos de la fianza entregada al inicio de la relación contractual.

Pero en cualquier caso, es relevante tener en cuenta que hay que valorar el contenido de contrato de arrendamiento para poder determinar si esta jurisprudencia es aplicable al caso concreto

También hay que atemperar estas interpretaciones, ya que se trata de supuestos que entran dentro de lo normal, y de las cuales se pueden excluir determinados supuestos.