Entre las medidas adoptadas desde la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, hasta la fecha no se ha introducido ninguna que afecte directamente al pago de la renta de los contratos locativos, sean de vivienda o para uso distinto del de vivienda, si bien parece que el Gobierno está barajando la posibilidad de regular algo al respecto.

Ante la falta de específica previsión legal, una cuestión que está en el aire y que se plantean buena parte de los arrendatarios de locales de negocio afectados por el cierre del establecimiento decretado en el art. 10 de dicho Real Decreto es si están obligados, en tanto se vean imposibilitados para seguir realizando la actividad y explotar su negocio, a afrontar el pago de la renta arrendaticia. 

Se ha podido leer en estos días opiniones de distinto signo, algunas favorables al arrendatario acudiendo al instituto clásico -consagrado en nuestro ordenamiento por la jurisprudencia- de la llamada cláusula rebus sic stantibus -que no es preciso pactarla-, como excepción, o modulación si se quiere, al principio general de la fuerza obligatoria y vinculante de los contratos ex arts. 1.091 y 1.256 del Código Civil, que, concurriendo sus requisitos, en su vertiente modificadora del contrato por alteración sustancial e imprevisible de las circunstancias que presidieron su celebración les permitiría cierta flexibilidad en el pago de la renta. También, que las circunstancias actuales obligan a renegociar entre arrendador y arrendatario, en base a la buena fe y la libertad contractual, las condiciones del contrato, con soluciones paccionadas que podrían pasar por la reducción parcial de la renta mientras dure la situación de excepcionalidad, una moratoria en el pago de la renta o incluso una suspensión del contrato o período de carencia en el que no se devenguen rentas a pagar por el arrendatario. 

Las líneas que siguen, centradas en el supuesto enunciado de aquellos arrendatarios de locales de negocio afectados por el cierre del establecimiento decretado ope legis, pretenden ir más allá; pretenden considerar justificado ante dicho cierre y en tanto persista el mismo que no se vean obligados al pago de la renta quedando exonerados del cumplimiento de esta obligación, recurriendo para ello a otro instituto, del que también se ha hablado, como es la fuerza mayor que en conocida redacción del art. 1.105 del Código Civil establece: fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables. 

Este precepto aglutina el caso fortuito y la fuerza mayor, que aunque pueden confundirse son conceptos diferenciables.  

Se viene entendiendo que el caso fortuito es el acontecimiento que no puede preverse pero que previsto –la posibilidad de prever los sucesos es un concepto teóricamente amplísimo- podría haber sido evitado, mientras que la fuerza mayor es el acontecimiento imprevisible o que, aun pudiéndose prever, es inevitable e irresistible. Otra diferencia es que el caso fortuito es el acontecimiento que tiene lugar en el interior de la empresa o círculo afectado por la obligación, mientras que la fuerza mayor es el acontecimiento que se origina fuera de la empresa o círculo del deudor, con violencia insuperable (según la STS de 30/09/1983 debe entenderse por “vis maior” una “fuerza que está fuera del círculo industrial de la empresa, que haya causado un daño material que exceda visiblemente los accidentes propios del curso normal de la vida por la importancia de su manifestación” y que, sobreponiéndose a la voluntad del obligado, lo determina a quebrantar la obligación, “pues basta para excusar el incumplimiento que éste no sea imputable al deudor por haber procedido con la diligencia que las circunstancias requerían con arreglo al art. 1.104 del CC”; la fuerza mayor se caracteriza por la inevitabilidad y la no imputación del hecho o acontecimiento en que consista al deudor –STS de 13/07/1999-). 

Así configurada la fuerza mayor, cabe preguntarse si el cierre de los locales y establecimientos arrendados y afectados por el art. 10 del Real Decreto 463/2020, catalogados en su Anexo, constituye un supuesto de fuerza mayor que, conforme al art. 1.105 del Código Civil, permitiría al arrendatario no afrontar el pago de la renta en tanto dure la situación.  

A mi modo de ver la respuesta ha de ser la positiva:  

-El cierre ha venido impuesto por imperativo legal, siendo por tanto ajeno por completo al “círculo del deudor” y sin que le sea imputable, como medida adoptada por la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, cuya consideración de acontecimiento extraordinario e imprevisible no merece duda.  

-El cierre decretado, y por ende la imposibilidad de realizar la actividad y obtener ingresos, para el arrendatario ha sido inevitable e irresistible, por mucha diligencia que pudiera haber empleado (la jurisprudencia, con ocasión de la crisis financiera de 2008, excluyó su consideración de fuerza mayor respecto del cumplimiento de la obligación de la mercantil vendedora de entregar en plazo el inmueble vendido, que alegaba “la existencia de fuerza mayor (art. 1105 C. Civil), dadas las circunstancias financieras y del mercado inmobiliario”,  por cuanto “el problema de la crisis financiera es un suceso que ocurre en el círculo de sus actividades empresariales, que no puede considerarse imprevisible o inevitable”: STS de 11/12/2014. El suceso que aquí nos ocupa, imposibilidad de ejercicio de la actividad en el local arrendado por imperativo legal, es, por el contrario, externo y del todo ajeno al círculo empresarial del arrendatario-deudor, además de inevitable). 

-El cierre decretado afecta a la misma base del negocio y a la finalidad del contrato locativo, que, aun temporalmente, quedan desaparecidos o impedidos: el ejercicio por el arrendatario en el local arrendado de la actividad económica pactada en el mismo y para lo cual el inmueble fue arrendado.  

-El cierre decretado hace que el arrendatario no tenga el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del mismo, que se configura como obligación esencial de este contrato (art. 1.554.3º del Código Civil), a la que se anuda, en relación de sinalagma, la correlativa del arrendatario de pago de la renta.  
 
-Y en fin, no se ha establecido legalmente ex art. 1.105 del Código Civil (fuera de los casos expresamente mencionados en la ley) la obligación de pago de la renta no obstante la concurrencia de este suceso de fuerza mayor como es el cierre por imperativo legal de los locales comerciales arrendados.   

Al margen de lo anterior y valga como razón de analogía, la legislación arrendaticia, en situaciones en las que por causa ajena al arrendatario éste no puede gozar de la cosa arrendada –en particular, se refiere a la ejecución de obras en el inmueble arrendado, bien realizadas por el arrendador o acordadas por autoridad competente, que impiden temporalmente su goce o uso-, contempla el derecho del arrendatario a la suspensión del contrato en tanto persista la “inhabitabilidad”, lo que a su vez conlleva la suspensión de la obligación de pago de la renta (art. 26 de la vigente LAU de 1994, aplicable a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda por remisión del art. 30). La identidad de razón con el caso que nos ocupa parece clara.   
Sentado lo expuesto, ¿en qué situación quedaría el perjuicio ocasionado al arrendador por la falta de pago de la renta en tanto subsista el cierre legalmente decretado?  

Entiendo que, entretanto el Estado no tome cartas en este asunto que ofrezcan una solución viable al arrendador –obviamente, sin perjudicar al arrendatario-, la vía procedente para resarcirse de este daño por la no percepción de la renta sería exigir la correspondiente responsabilidad patrimonial a la Administración del Estado, que es la que ha decretado el cierre, en atención a lo establecido en el art. 3.2 de la Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio, de los estados de alarma, excepción y sitio (quienes como consecuencia de la aplicación de los actos y disposiciones adoptadas durante la vigencia de estos estados sufran, de forma directa o en su persona, derechos o bienes, daños o perjuicios por actos que no les sean imputables, tendrán derecho a ser indemnizados de acuerdo con lo dispuesto en las leyes), en relación con el art. 32.1 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público (los particulares tendrán derecho a ser indemnizados por las Administraciones Públicas correspondientes, de toda lesión que sufran en cualquiera de sus bienes y derechos, siempre que la lesión sea consecuencia del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos salvo en los casos de fuerza mayor o de daños que el particular tenga el deber jurídico de soportar de acuerdo con la Ley).  

No parece que estemos ante un daño que el arrendador tenga el deber jurídico de soportar de acuerdo con la Ley -de hecho no se dispone así en el Real Decreto 463/2020- y el cierre ope legis de la actividad ejercida en el local arrendado opera como supuesto de fuerza mayor no tanto para el arrendador sino para el arrendatario y su obligación de pago de la renta.