Tienes una vivienda alquilada y tu inquilino deja de pagar, estás en una situación que, además de complicada, te genera confusión a la hora de cómo declarar esos ingresos (que no has recibido) en la próxima declaración de la Renta

Es una cuestión que hemos resuelto no pocas veces a clientes que llegan a nuestro bufete, sobre todo en los meses previos a la Declaración.

La respuesta es que, aunque no hayas recibido el dinero, en principio sí debes incluirlo, pero hay opciones para no tributar por esas rentas impagadas, y es lo que queremos ver con detenimiento para aclarar cualquier duda sobre este tema tan complicado.

¿Qué hacer si tu inquilino no te paga el alquiler?

Cuando un inquilino deja de pagar la renta, la situación puede convertirse en un problema grave, tanto desde el punto de vista económico como legal. 

La falta de pago no solo supone una pérdida de ingresos, sino que también conlleva gastos adicionales en caso de recurrir a la vía judicial para reclamar la deuda y, si la cosa se complica, recuperar la vivienda. 

Imagina que tu inquilino deja de pagar, esta es la manera en la que debes actuar para resolver el problema lo antes y mejor posible:

Mantén la calma y verifica su situación

El primer paso ante un impago es no entrar en pánico, a veces, los retrasos en los pagos son por problemas puntuales del inquilino, como dificultades económicas, temporales o, simplemente, que, por lo que sea, se le ha olvidado.

Antes de precipitarte y tomar medidas legales, es recomendable contactar con él, de manera cordial, para conocer la razón y valorar si es posible llegar a un acuerdo, en la mayoría de los casos una comunicación inicial consigue que el problema no se desboque.

Envía un recordatorio formal

Supongamos que el paso anterior no ha llevado a nada, entonces, lo mejor es enviarle un recordatorio formal, como un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, que será una prueba en caso de que sea necesario iniciar acciones por otras vías. 

En este documento, especifica la deuda pendiente, el plazo para saldarla y las posibles consecuencias legales en caso de incumplimiento.

Revisa el contrato de arrendamiento

A la vez, fundamental, para conocer las cláusulas relacionadas con los impagos que estén incluidas.

Un buen contrato debe contemplar plazos de pago, intereses por demora, y procedimientos en caso de incumplimiento, además, comprueba si hay por medio avalistas o garantías adicionales, porque puedes recurrir a ellos para intentar recuperar la deuda.

Ofrece alternativas de pago

Pensemos que tu inquilino tiene intención de pagar, lo que ocurre es que, como vimos antes, está pasando por un bache, aquí, lo que te aconsejamos es ofrecerle un plan de pagos fraccionado o una prórroga, hasta que supere esa situación.

No es obligatorio, y debes valorar si te interesa, pero puede ser una solución que evite un proceso judicial largo y costoso, eso sí, cualquier acuerdo debe quedar reflejado por escrito y firmado por ambos.

Inicia el proceso de desahucio por impago

Pasemos al peor de los escenarios: no paga y no muestra intención de hacerlo, entonces ponte en manos de un abogado y acude a la vía judicial, presentando una demanda de desahucio por impago en el juzgado. 

La Ley de Enjuiciamiento Civil regula este procedimiento, que permite al propietario recuperar la vivienda y, en algunos casos, exigir el pago de las rentas adeudadas.

Reclama la deuda pendiente

El hecho de recuperar la vivienda no implica que el inquilino quede exento de pagar la deuda, es más, puedes continuar con la reclamación de las cantidades adeudadas a través de la vía judicial.

Puedes solicitar un procedimiento monitorio, que permite reclamar deudas de manera rápida y con menos costes que un juicio ordinario.

Evitar futuros impagos (medidas preventivas)

Para minimizar el riesgo de impago, y que no te vuelva a ocurrir, es importante tomar precauciones antes de alquilar la vivienda, unas de las recomendaciones que, aunque no te aseguran al 100% el cobro, son las siguientes:

• Selecciona inquilinos solventes, solicita nóminas, contratos de trabajo y referencias.
• Exige garantías adicionales, como un aval bancario o un seguro de impago.
• Incluye cláusulas claras en el contrato, especifica plazos, penalizaciones, y procedimientos en caso de incumplimiento.
• Contrata un seguro de impago de alquiler, que cubra las rentas no abonadas y los posibles daños en la vivienda.

Esto, como decimos, no asegura que des con el inquilino que no te pague, pero, por lo menos, te cubre un poco más caso de que no te paguen las rentas del alquiler

Regla general: declara los ingresos aunque no los hayas cobrado

La Agencia Tributaria considera que los ingresos por alquiler deben declararse cuando corresponda su cobro, independientemente de si el inquilino ha pagado o no. 

Esto se basa en el criterio de devengo del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), según el artículo 14.1 de la Ley del IRPF (Ley 35/2006), que establece que los rendimientos del capital inmobiliario (el dinero que obtienes del alquiler) se computan en el momento en que son exigibles, es decir cuando te los deben pagar.

Por lo tanto, si tienes un contrato en vigor, los meses en los que tu inquilino debería haberte pagado se consideran ingresos, aunque no los hayas recibido.

Obligaciones fiscales de los caseros

Ser propietario de una vivienda en alquiler conlleva obligaciones fiscales, como declarar los ingresos obtenidos por el arrendamiento en la Declaración de la Renta dentro del apartado de rendimientos del capital inmobiliario

Además, estás obligado a:

• Presentar trimestralmente el IVA (si se trata de un alquiler de local comercial o vivienda con servicios adicionales).
• Pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y otros tributos municipales.
• Declarar los ingresos netos obtenidos, es decir, los ingresos menos los gastos deducibles (reparaciones, intereses de hipoteca, comunidad, seguros)

En el caso de los impagos de alquiler, si lo demuestras, pueden ser considerados saldos de dudoso cobro.

¿Qué son los saldos de dudoso cobro?

Aquellos ingresos que, aunque legalmente se consideran exigibles, no han sido efectivamente percibidos, es decir, te los deberían haber pagado y no lo han hecho 

Según la normativa fiscal, si han pasado más de seis meses desde la primera reclamación de pago sin éxito, Hacienda permite deducir estas rentas impagadas siempre y cuando se justifique adecuadamente.

Para acreditar que se trata de un saldo de dudoso cobro y justificarlo debidamente debes aportar toda la documentación posible que te respalde:

• Comunicaciones formales con el inquilino.
• Justificantes de burofax o requerimientos notariales.
• Copia de una demanda judicial interpuesta para reclamar la deuda.

Errores típicos al declarar rentas impagadas

A la hora de presentar la Declaración de la Renta, hemos notado una serie de errores que cometen los propietarios al tratar de deducir los alquileres impagados. 

Desde no justificar correctamente la deuda, hasta no declarar rentas que todavía no cumplen con los requisitos para considerarse incobrables, y son fallos graves que te llevan a problemas con Hacienda (y nadie quiere tenerlos)

¿Qué debo hacer para declarar las rentas impagadas?

Para que no te veas es la situación de ser tú quien tienes problemas fiscales, te damos unos pasos a seguir para evitarlo:

Incluye los alquileres impagados en tu Declaración de la Renta, salvo que hayas iniciado acciones legales o la deuda tenga más de un año.

Si has demandado al inquilino, puedes deducir esos importes y no pagar impuestos por ellos, pero como hemos visto, debe estar correctamente justificado, o no será considerado de dudoso cobro.

Guarda toda la documentación sobre el impago para justificarlo ante Hacienda si es necesario.

¿Y si me paga más adelante?

Si el inquilino lo hace en el futuro, deberás declararlo en el año correspondiente, este punto es muy importante, si, más adelante, recibes todos los pagos y los has podido deducir, no debes olvidar incluirlos en la siguiente Declaración.

Gestionar un impago de alquiler no solo es un problema económico, sino también fiscal, lo mejor es contar con el asesoramiento de un abogado experto en fiscalidad.