Presupuesto:
Una empresa que tiene varios inmuebles y se plantea su disolución y liquidación con adjudicación a los socios de esos inmuebles.
Debe advertirse que este es un presupuesto bastante común, y que existen numerosas empresas patrimoniales familiares o no, con patrimonio inmobiliario en su activo, y que actualmente se encuentran en la tesitura de repartir el patrimonio entre los socios. Este presupuesto es viable siempre y cuando no existan deudas con terceros, ya que no podría plantearse una liquidación cuando hay deudas con terceros.
El presente caso es distinto a la venta de las participaciones, activo, fusiones, etc., Por lo que deberíamos de valorar las diferentes posibilidades y su coste antes de iniciar cualquier proceso, y analizar su situación particular (deudas, balances, características de socio persona física o persona jurídica, etc.).
Pongamos el ejemplo de 2 socios al 50% de una sociedad con 2 inmuebles de igual valor.
Impuestos y gastos que entran en juego:
- 1. Impuesto sobre sociedades
- 2. ITP-AJD
- 3. Plusvalías municipales
- 4. Incremento patrimonial en el IRPF.
- 5. Notario y Registro.
1. – IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES
Para calcular el coste a repercutir en el Impuesto sobre sociedades que se liquide en el ejercicio siguiente, debemos tener en cuenta cual es el valor fiscal/contable de estos inmuebles y su valor real a efectos de transmisión.
Además, a partir del 1 de enero de 2022, Hacienda puede tener en cuenta el valor de referencia de Catastro, al que se puede acceder https://www1.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccvr.aspx.
A grandes rasgos, para calcular el valor de referencia de los inmuebles se tienen en cuenta algunos de estos criterios que se determinan anualmente para cada municipio.
Hay que distinguir valor medio que adquiere la administración en base a las comunicaciones que han efectuado los Notarios en cada trasmisión y el valor de referencia que elabora la D.G.Catastro utilizando varios criterios.
Sería de aplicación aquí el artículo 17.4.c) LIS, que regula que se valorarán a valor de mercado, los elementos patrimoniales “transmitidos a los socios por causa de disolución, separación de éstos, reducción del capital con devolución de aportaciones, reparto de la prima de emisión y distribución de beneficios.
Esto quiere decir, que si fiscalmente están valorados los 2 inmuebles en 100.000€ (50.000€ cada uno) y el valor de referencia es 200.000 (100.000€ cada uno), deberemos actualizar dicho valor, lo que llevaría aparejada una tributación del 25% sobre ese incremento, (100.000€), es decir, 25.000€ a liquidar en el ejercicio correspondiente.
Nota: existen matices para aplicar pérdidas acumuladas de la sociedad.
2.- IMPUESTO DE TRASMISIONES PATRIMONIALES – ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS – OPERACIONES SOCIETARIAS.
Cuando hayamos recalculado y actualizado el balance a fecha de liquidación, habría que repartir el activo entre las participaciones de cada socio proporcionalmente.
En el ejemplo mencionado, cada uno de los 2 socios tiene 1500 participaciones, por lo tanto, su participación es del 50%. Y podría adjudicarle un inmueble cada uno por valor de 100.000€ cada.
Por lo tanto, en el momento de la liquidación, se devenga el impuesto de Operaciones societarias, debiendo liquidar los socios el correspondiente impuesto, pues son éstos los obligados al pago de dicho impuesto (el 1% del valor real adjudicado, es decir, 100€ cada uno, 200€).
3.- PLUSVALIA MUNICIPAL (IVTNU)
Al haberse producido una transmisión de la titularidad de los inmuebles, (de la sociedad al socio) la sociedad transmitente tiene un plazo de 30 días para liquidar el (IIVTNU), ante el Ayuntamiento que corresponda.
El importe y coeficientes de este impuesto depende de cada administración.
4.- IRPF
Siendo el presupuesto 2 personas físicas (y no sociedades), los socios podrán tener una ganancia o una pérdida patrimonial con respecto del importe que aportaron en su momento (o valor por el que se les trasmitieron esas participaciones).
PJ. Los socios adquirieron las participaciones por título de herencia, por un valor de 30.000€ cada uno, y ahora reciben 100.000€ cada uno (valor del inmueble), habría generado a cada socio una ganancia patrimonial de 70.000€ a cada uno. Y será de aplicación la escala (del 6% al 26%) de esa ganancia a abonar en la renta del ejercicio correspondiente, según establece el art 37.1 “En los casos de separación de los socios o disolución de sociedades, se considerará ganancia o pérdida patrimonial, sin perjuicio de las correspondientes a la sociedad, la diferencia entre el valor de la cuota de liquidación social o el valor de mercado de los bienes recibidos y el valor de adquisición del título o participación de capital que corresponda.”.
5.- NOTARIO Y REGISTRO.
Esta disolución y liquidación ha de realizarse en escritura pública, y debería de inscribirse el Registro Mercantil correspondiente y en el Registro de la Propiedad correspondiente a cada inmueble, lo que conlleva unos gastos asimilados que deben de ser tenidos en cuenta a la hora de plantearse esta operación.
CONCLUSION, Dependiendo del caso concreto, podrían aplicarse varias fórmulas, pero siempre sería conveniente asesorarse preventivamente para realizar correctamente estas operaciones que llevan aparejadas consigo una gran carga fiscal.
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