• El Real Decreto-ley 15/2020 de 21 de abril de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, que entró en vigor el pasado 23 de abril, ha regulado las relaciones arrendaticias de los locales de negocio y la moratoria en el pago de las rentas en sus artículos 1 y 2.

El plazo de un mes para solicitar la moratoria en el pago de la renta vence el próximo 23 de mayo, que deberá ser aceptada por el arrendador según establece la norma, mediante el fraccionamiento de cuotas en el plazo de dos años a contar desde que cese el estado de alarma o finalización del plazo de cuatro meses a contarse a partir de éste. Además, las partes podrán disponer libremente de la fianza para el pago total o parcial de la renta adeudada, y deberá reponerse en su caso en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de la vigencia del contrato.

Los artículos 3 y 4 del Real Decreto-ley 15/2020, fijan los requisitos que han de cumplirse por parte de los autónomos y pymes en calidad de arrendatarios para acogerse a la moratoria, pero lo cierto es que el cumplimiento automático de la moratoria queda sujeto a que ambas partes estén de acuerdo en que la situación económica de aquellos está dentro de los supuestos establecidos. No cabe duda, que la discordancia en su cumplimiento y acreditación ocasionará conflictos entre las partes implicadas con el consiguiente desacuerdo en la moratoria pretendida.

Para la solución de los posibles enfrentamientos, se hace imprescindible más que nunca la negociación, antes de acudir a la ya más que saturada administración de justicia. Es de vital importancia la defensa de los intereses de ambas partes en atención a la repercusión en el ámbito económico, financiero y hasta asegurador que tendrá el cese de los pagos de las rentas en más de un sector importante de la economía.

Por tal razón, en caso de desacuerdo y ante el vencimiento del plazo otorgado por el Real Decreto-ley 15/2020, se recomienda dejar por escrito el intento de conciliación previo. Al mismo tiempo, antes de acudir al planteamiento de una demanda en busca de la tutela judicial, es necesario continuar con una negociación asesorada por profesionales del sector jurídico incluso utilizando la mediación y el arbitraje. No debemos de olvidar que las consecuencias en la demora de la resolución de los conflictos en el ámbito judicial que con seguridad se producirá, dejará a los arrendadores sin el cobro pretendido hasta que recaiga sentencia, a menos que se planteen medidas cautelares que obliguen al pago de una cantidad hasta que se resuelva definitivamente el pleito.

Es indudable el impacto que la situación del estado de alarma incorpora a la base económica del contrato de arrendamiento, como lo fue en su día la crisis económica del año 2010 que hizo resurgir la figura jurisprudencial del “rebus sic stantibus” con acertados pronunciamientos del Tribunal Supremo en varias sentencias. La regulación que de los arrendamientos de locales nos brinda el Real Decreto-ley con la mención de esta figura jurisprudencial en la exposición de motivos, no se traduce en la incorporación real de ésta a nuestro ordenamiento jurídico, que por otra parte sí recogen expresamente países de nuestro entorno.

Las consecuencias de la crisis sanitaria una vez se levante el estado de alarma, no harán desaparecer al cabo de cuatro meses la situación económica en la que posiblemente queden los autónomos y pymes. Por esta razón, la imposibilidad de pago de las rentas en forma total o parcial puede ir más allá de este plazo, y la renegociación de las cláusulas del contrato de arrendamiento será una realidad impuesta. La negociación y la mediación para el restablecimiento del equilibrio en los esfuerzos económicos de los contratantes y la figura del “rebus sic stantibus”, han venido para quedarse en todos los ámbitos de los contratos, por razones de rapidez en las soluciones que se pretendan y como ayuda a paliar la sobrecarga judicial que se avecina.