La división de una herencia, llegado el momento, puede complicarse en caso de que todos los herederos no se pongan de acuerdo.
Cuando, además, hay una vivienda para repartir, se puede complicar aún más.
Sobre todo si, antes del fallecimiento, uno de los herederos compartía hogar con su titular.
En este momento el resto debe actuar, el heredero ocupante tiene una situación cómoda que no le interesa cambiar, no va a hacer nada para ello, son los demás los que deben dar el siguiente paso.
01.-¿Qué pasa si un heredero ocupa la vivienda heredada?
Es posible que, con los propietarios en vida, permitan a uno de los herederos, muy normal de padres con hijos, compartir la vivienda con ellos.
Esa situación, además del común, no resulta problemática para las partes, pues los propietarios son los padres y, en vida, cuentan con todos los derechos para actuar de la manera que les parezca.
La cosa cambia a su muerte.
La vivienda se encuentra habitada por ese hijo y, el resto, puede que no estén de acuerdo con que continúe.
Tras la muerte, esa vivienda pasa automáticamente a ser patrimonio de la herencia, y, por eso mismo, susceptible de producir rentas.
Estamos ante un bien patrimonial que genera beneficios.
Tipos de arrendamiento en vida
Es habitual el caso de tener un inmueble y permitir su uso y disfrute a otra persona, un tercero que, normalmente es un familiar.
Esta forma de arrendamiento puede ser de dos maneras diferentes.
Arrendamiento en precario
El propietario de una vivienda cede su uso y disfrute a un tercero.
Un ejemplo es permitir que, en vida, permanezca en la vivienda, un familiar, o un amigo, (algo más raro), con tu consentimiento, de manera gratuita y sin un tiempo determinado de abandono de la misma
Arrendamiento en comodato
La única diferencia es que en este caso se establece un uso específico y un plazo.
Por ejemplo, puedes utilizar esa vivienda como domicilio durante 5 años, aquí es más sencillo el desalojo, puesto que al haber un plazo acordado, eso lo cambia todo.
Sea cual sea, después del fallecimiento, los herederos tienen la necesidad de desalojar a esta persona para poder realizar el reparto de la herencia.
02.-¿Puede el resto de herederos obligarme a desalojar?
Llegado ese caso, ese heredero que permanece en la vivienda, no quiere perder esa comodidad, y se niega a abandonar su estilo de vida.
Debe hacerlo, o no hay manera de realizar el reparto de la herencia como corresponde a cada uno por ley.
Ese heredero puede que no esté de acuerdo, o sí, pero que no tenga ninguna prisa, disfruta de una comodidad que no tiene interés en perder, y no hará nada por acelerar el reparto de bienes.
El resto debe actuar, y obligar que se desaloje una vivienda que se considera patrimonio de todos, para poder avanzar.
Llegado el momento, puede pasar que haya una mayoría que esté de acuerdo con el desalojo o que no se consiga esa unanimidad.
La existencia o no de esa mayoría modifica la forma de actuar ante el desahucio obligado.
Desalojo con mayoría de herederos
Se considera mayoría, cuando el porcentaje de adjudicación, dentro de la herencia, supera el 50%, entonces se debe llevar a cabo un procedimiento de desalojo por precario.
A partir de ahí, se establece una fecha en la que está obligado a abandonar la vivienda.
En definitiva, es lo mismo que un inquilino que no paga el alquiler, y se niega a desalojar.
Se actúa exactamente igual, y se interpone esta demanda, es alguien que vive en una vivienda sin ser el titular, y que no se quiere ir.
Se inicia un procedimiento de desalojo por precario para que el resto puedan realizar el reparto correspondiente
Desalojo por precario
Un procedimiento judicial que inicia el titular de un inmueble cuando alguien reside en su vivienda y no la quiere abandonar, tras la legítima petición del propietario.
En caso de herencias, lo pone en marcha cualquiera de los herederos.
Esa persona está en posesión del inmueble sin título ni derecho a permanecer en él, con la oposición de quien sí lo tiene.
Desalojo sin mayoría de herederos
Aquí, ya es más complicado, se inicia un procedimiento judicial de división de herencia.
El objetivo para dar este paso es que, una ocupación sin título de propiedad, se convierta en algo incómodo para quien la habita, es decir, que deba cumplir con unos pagos, si quiere continuar así.
La manera de actuar es incluir dentro del inventario de la herencia el concepto "rentas de mercado".
El heredero ocupante paga al resto por estar en la vivienda, ya sea a través de un aporte económico (una mensualidad), o por la disminución de la parte de la herencia que le corresponde.
Sea como sea, es algo que hace que pierda esa comodidad de la que disfrutaba antes del fallecimiento del testador.
Este pago mensual se determina teniendo en consideración las rentas de mercado en ese momento.
Renta de mercado
Se trata de determinar qué cantidad debe abonar, según el precio de mercado de alquiler, mediante el estudio de otros inmuebles similares.
Así es como se llega a cuánto deben recibir los demás durante el tiempo que permanezca en la vivienda de la herencia.
03.-¿Un heredero tiene derecho a vivir en la casa de la herencia?
Un heredero puede vivir en la casa del titular de la vivienda mientras el propietario está en vida.
Es muy habitual el caso de unos padres que conviven con uno de sus hijos y que, al morir éstos, el hijo la mantiene como su domicilio habitual.
Puede vivir en ella porque lo permite el titular, pero al faltar, necesita una autorización del resto de herederos, en caso de que no lo aprueben, debe desalojar.
Cualquiera de los herederos puede hacerlo, pero siempre mediante un acuerdo con el resto, ya sea para decidir un plazo límite o para determinar una mensualidad.
En el caso de ser una vivienda vacacional, muchas veces, los herederos se reparten su uso y disfrute por temporadas.
Un heredero se niega a desalojar, ¿qué hago?
Cuando se inicia el procedimiento de división de herencia, y el ocupante de la vivienda continúa en ella, se puede poner una demanda para que este comportamiento se tenga en cuenta en el momento del reparto.
El objeto es dejar constancia de que ese heredero tiene una deuda con el resto, la masa hereditaria, por los meses que vive en el domicilio que ahora pertenece a todos.
Se impone una renta de mercado que debe abonar mensualmente por el uso.
Se aporta un informe de un perito judicial que establece esa cuantía que, mensualmente, se le quita de su parte de la herencia.
Es una acción que fuerza el desalojo, el heredero ocupante ya no está tan a gusto, y se plantea el abandonar el uso y disfrute de esa vivienda que ahora pertenece a todos.
04.-Conflictos entre los herederos por la herencia
La mayor parte de las veces se producen conflictos cuando uno de ellos, o varios, no está de acuerdo con la venta.
Por lo general, porque vive una situación de comodidad que no le apremia la necesidad, de hecho, es si se vende cuando le puede perjudicar.
En cualquier caso, los abogados siempre recomendamos llegar a un acuerdo entre los coherederos, es la manera más rápida y más sencilla de realizar el reparto de los bienes.
Acuerdo de venta a un heredero
Lo más normal, en caso de que, antes del fallecimiento, uno de los herederos disfrutara de su uso, es proceder a la venta.
Entonces, quien vive en ella tiene preferencia de compra.
Se le ofrece la posibilidad de pagar al resto, a cada uno su parte, y quedarse como su propietario definitivo.
Acuerdo de venta a terceros
Si no existe un acercamiento de intereses, por no querer, o por no poder, afrontar ese gasto, lo mejor es acudir a la venta a un tercero y hacer el reparto del dinero.
No se llega a ningún tipo de acuerdo
La venta de un inmueble con varios herederos debe hacerse siempre con el consentimiento de todos, o no puede seguir adelante.
En caso contrario, ya solo queda acudir a la vía judicial, algo que es un proceso mucho más largo y costoso para todos, pero la ley no permite que se obligue a ningún heredero a vender, si no lo desea.
Llegado el momento, que uno de los herederos ocupe la vivienda de la herencia no tiene que ser un impedimento para seguir adelante, y contar con asesoramiento legal en el proceso, allana un camino que, de otra manera, puede complicarse demasiado.
En todo caso, los abogados especialistas en Derecho Hereditario vamos a intentar, siempre, que los herederos lleguen a un acuerdo que evite una pérdida innecesaria de dinero a todas las partes.
