Muchos son los motivos por los que cualquier propietario puede querer consultar los estatutos de la comunidad de propietarios: acaba de comprar una vivienda y quiere consultar los estatutos, cree que alguna decisión tomada en junta no respeta lo estipulado en este documento, tiene alguna duda respecto a los elementos comunes o privativos de la comunidad de vecinos, etc.

Los estatutos deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad para que puedan vincular a los nuevos propietarios, en la medida en que si no están inscritos no pueden perjudicar a un tercero. De no ser así, solo los propietarios que acordaron las normas recogidas en los mismos estarían obligados a su cumplimiento. 

Es importante antes de adquirir un inmueble consultar los estatutos para su revisión

¿Los estatutos de una comunidad de propietarios son obligatorios?

Aunque son muy recomendables, las comunidades de propietarios no están obligadas a contar con estatutos, puesto que son potestativos. 

Estos contienen las reglas que establecen los derechos y obligaciones de los propietarios de las viviendas, locales comerciales, etc. de un inmueble y no pueden ser contrarios a la ley. 

Es importante saber que los estatutos son diferentes de las normas de régimen interno que regulan los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y áreas comunes. Estas normas se contemplan en el artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Qué incluyen los estatutos de la comunidad de propietarios?

No hay ningún artículo que establezca su contenido, que es en función de las características de cada supuesto. 

En la mayoría de los casos contiene normas relativas al uso de los inmuebles, al derecho de dominio de la propiedad, en especial, se suelen referir a los locales de negocio, como puede ser posibilidad de dividirlos, prohibición de establecer ciertos tipos de negocios, etc. 

También se pueden incluir reglas de reparto del gasto o exenciones del pago de servicios a determinados propietarios frente a otros.

En este sentido, el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) indica que “el título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”. 

¿Se pueden modificar los estatutos de una comunidad?

La modificación y aprobación de los estatutos requiere de la unanimidad de los votos de los propietarios de la comunidad de vecinos.

Se deberá convocar una junta extraordinaria de la comunidad de propietarios, debiendo reflejar los puntos que se quieran modificar, y en la citada junta se procederá a su aprobación por parte de los propietarios siempre por unanimidad (artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal), y una vez aprobados se inscribirán los cambios en el Registro de la Propiedad. 

¿Dónde se pueden consultar los estatutos?

Cada vez es más frecuente que se adjunten a la escritura de compraventa de la vivienda o en la escritura de propiedad horizontal de la misma.

Pero, si no tuviéramos esos documentos y nuestra comunidad dispusiese de ellos, para consultarlos recomendamos solicitarlos al presidente o administrador de la comunidad, para que nos faciliten una copia de dicho documento.

Si estos no tuvieran una copia de los estatutos de la comunidad de propietarios, podemos acudir al Registro de la Propiedad donde esté inscrita nuestra finca. Allí nos informarán de si nuestra comunidad dispone de estatutos inscritos y, de ser así, podremos consultarlos. En la mayoría de las ocasiones, los estatutos de la comunidad de propietarios se encuentran en la escritura de división horizontal. 

¿Cómo solicitar copia de estatutos del registro de la propiedad?

Se puede solicitar ante el Registro de la Propiedad que corresponda al lugar en el que está ubicada la finca. No es necesario presentar ningún documento ni acreditar que eres vecino de esa comunidad porque en el registro ya saben que eres propietario, ya que tu título está inscrito en el propio registro. 

 

Diferencias entre título constitutivo y estatutos de la comunidad de propietarios

El título constitutivo contiene la declaración en propiedad horizontal de la finca, describiendo el inmueble en su conjunto, determinando las zonas comunes, así como describiendo cada piso o local (extensión, linderos, garaje, buhardilla o sótano y en qué planta se encuentran). 

Contendrá además la cuota de participación que corresponde a cada uno de los elementos privativos (viviendas, locales, etc.). Es obligatorio y lo suele otorgar el promotor de la finca con carácter general. 

El título constitutivo podrá contener también los estatutos privativos de la finca, o ser elaborados posteriormente y aprobados en junta por unanimidad de todos los propietarios. En los estatutos podrán reflejarse las reglas de constitución y ejercicio del derecho.

Referencia legal:

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.